Усе про оренду нежитлового приміщення

Оренда нежитлового приміщення — це інструмент ведення бізнесу, який дає підприємцям змогу використовувати офіси, склади, магазини чи виробничі площі без необхідності купівлі. У цьому матеріалі розберемо, хто може виступати сторонами оренди, які умови потрібно обов’язково прописати в договорі та як правильно організувати процес, щоб уникнути фінансових і юридичних ризиків.

Що таке нежитлове приміщення

Нежитлове приміщення — це об’єкт нерухомого майна, який не належить до житлового фонду, відповідає будівельним, санітарним та технічним нормам і призначений для комерційних, виробничих, соціально-побутових, адміністративних чи господарських потреб. До найпоширеніших прикладів таких приміщень належать офіси, магазини, супермаркети, склади, цехи. До цієї категорії також можна додати гаражі, готелі, паркінги, банківські установи, майстерні та технічні площі в житлових будинках. 

Основна різниця із житловою нерухомістю полягає в цільовому призначенні: житло (квартири, будинки) створене для проживання, тоді як мета оренди нежитлового приміщення — це ведення бізнесу та отримання прибутку. 

Тарифи на комунальні послуги для такої нерухомості зазвичай значно вищі, оскільки вони прирівнюються до комерційного споживання. Документально нежитловий об’єкт має окремий вхід або є відокремленою частиною будівлі, і в ньому заборонено прописувати людей.

Хто може здавати та орендувати

Мета, з якою винаймають приміщення, визначає вимоги до площі, локації, комунікацій і умов договору. Здавати та орендувати нежитлову нерухомість можуть юридичні особи, ФОП та громадяни, які є власниками або законними представниками власників нерухомості.

Чи може фізична особа здавати в оренду нежитлове приміщення? Так, фізична особа здає в оренду нежитлове приміщення, якщо вона є власником або має законні підстави для розпорядження майном. Необхідно укласти письмовий договір та сплачувати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), а також військовий збір з отриманого доходу.

Чи може фізична особа орендувати нежитлове приміщення? І знову так: винаймати нежитлову площу можна для власних потреб, наприклад, під склад, майстерню або творчу студію, уклавши договір із власником. Якщо будівля використовуватиметься для підприємницької діяльності, фізичній особі зазвичай необхідно мати статус ФОП. 

В останньому випадку також варто поцікавитись, чи може ФОП працювати без договору оренди. Адже це можливо у випадку роботи з власного житла (квартири, дому) чи за надання послуг на території замовника. Проте для офісів, складів чи торгових точок договір є обов’язковим для підтвердження правомірності використання території.

Різновиди оренди нежитлових приміщень

Ринок комерційної нерухомості пропонує різні види оренди нежитлових приміщень. Залежно від бізнес-моделі та строків діяльності розрізняють:

• короткострокову — договір на строк до 3-х років, найчастіше це погодинна або подобова оренда офісів/залів;
• довгострокову — договір на 3 роки й більше з обов’язковим нотаріальним посвідченням та реєстрацією права користування;
• комерційну — для офісів, магазинів, ресторанів, шоурумів та сфери послуг;
• виробничу — для розміщення виробничих потужностей, майстерень, складів тощо.

Під час прямої угоди договір оренди нежитлового приміщення підписується безпосередньо з власником нерухомості. Суборенда — це коли орендар передає нерухомість третій особі за згодою власника.

Як здати в оренду нежитлове приміщення: покрокова інструкція

Здача нежитлової площі — це вигідний спосіб отримання пасивного доходу. Знайти надійного орендаря та убезпечити себе від ризиків допоможе дотримання такої послідовності дій:

1. Підготовлення території. Потрібно провести клінінг, зробити косметичний ремонт (за потреби), перевірити інженерні мережі (світло, воду, опалення) та звільнити площу.
2. Оцінювання вартості. Варто проаналізувати аналогічні пропозиції в районі, врахувати стан, зручність під’їзду та цільове призначення для встановлення конкурентної ціни.
3. Пошук орендаря. Зробити якісні фото, скласти оголошення та розмістити його на профільних порталах або залучити ріелтора.
4. Переговори та перевірка. Потрібно провести покази, обговорити умови (ціну, строки) та перевірити репутацію/документи майбутнього орендаря.
5. Підписання договору. Укласти письмовий договір, зафіксувати ціну, відповідальність сторін та порядок розірвання.
6. Передача. Підписати Акт приймання-передачі, зафіксувавши показники лічильників та стан об’єкта, та прийняти гарантійний платіж.

Комерційна нерухомість, оренда якої здійснюється для ведення бізнесу, передбачає правильно оформлений Акт приймання-передачі, який є найважливішим документом під час повернення території після закінчення строку договору.

Як вибрати приміщення в оренду

На оренду офісу / складу впливає локація. Для роздрібної торгівлі чи сфери послуг кращими є висока прохідність, видимість фасаду та зручний маршрут від зупинок громадського транспорту. Для офісу достатньо зручної транспортної розв’язки та паркування, а для складу — відмінних під’їзних шляхів для вантажівок. Площа приміщення має відповідати поточним потребам і враховувати перспективи розвитку бізнесу.

Наявність достатньої електричної потужності є критичною для виробництва чи кафе. Не менш важливими є стабільне опалення, водопостачання, каналізація, а також можливість проведення швидкісного інтернету та наявність вентиляції чи кондиціонування, що безпосередньо впливають на працездатність. Цільове призначення приміщення має відповідати вашому різновиду діяльності.

Під час вибору приміщення звертайте увагу на технічний стан будівлі, наявність окремого входу, вимоги пожежної безпеки та загальну безпеку району. Необхідно враховувати юридичні аспекти, зокрема репутацію орендодавця, умови договору щодо термінів, індексації ціни, комунальних платежів та можливості розірвання угоди.

Договір оренди нежитлового приміщення

Правильно оформлений договір — основа безпечної угоди. Укладання договору оренди нежитлового приміщення в Україні регулюється Цивільними та Господарськими кодексами. 

Обов’язкові умови

Якщо угода укладається на 3 роки й більше, вона підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Перед тим як укласти договір оренди нежитлового приміщення, зверніть увагу на такі його параметри:

• об’єкт оренди (адреса, площа, характеристика);
• строк дії;
• плата;
• порядок повернення.

Винаймання нежитлової площі відбувається в письмовій формі. Документи для укладення договору оренди приміщення передбачають наявність акта приймання-передачі, де перераховано все майно та його оціночна вартість з урахуванням індексації.

Додаткові умови

В угоді оренди нежитлового приміщення потрібно прописувати умови щодо відповідальності за капітальний та поточний ремонти, порядок відшкодування комунальних послуг та чіткі межі дозволеного використання об’єкта. Якщо вас цікавить, як здати комерційне приміщення, необхідно деталізувати:

• індексацію орендної плати;
• штрафи за порушення;
• порядок розв’язання спорів.

Вкажіть, чи має право орендар здавати площу іншим особам і чи потрібна для цього письмова згода власника. Також розподіліть, хто відповідатиме за страхування майна та дотримання правил пожежної безпеки.

Типові помилки в договорі

Основними помилками є неточний опис характеристик території та недостатнє узгодження всіх умов договору між сторонами. Також критичним є ігнорування пунктів про відповідальність, що позбавляє сторони правового захисту у разі невиконання зобов’язань. Додавання до договору фотофіксації стану території перед заселенням сприяє захисту прав у разі конфлікту.

Орендна плата: як формується

Розрахунок вартості оренди нежитлової території проводиться на підставі законодавства України щодо оренди комунального й державного майна. Орендна плата, розрахунок якої не передбачає витрат на утримання об’єкта та оплату послуг, що надаються орендарю за умовами договору, виконується в такій послідовності:

• визначається розмір плати за рік (з урахуванням вартості об’єкта за експертним оцінюванням і ставки у відсотках);
• на підставі річної вартості встановлюється плата за базовий місяць, розмір фіксується в договорі;
• розраховується плата за інші місяці з урахуванням базової місячної орендної ставки;
• далі проводиться коригування за кожен наступний місяць з урахуванням інфляції.

Якщо нежитлова площа є частиною будівлі, оцінювання вартості може проводитися як безпосередньо для самого приміщення, так і з урахуванням вартості будівлі, у якій воно розташоване. Індексація орендної плати зазвичай проводиться один раз на рік у строк, визначений договором. 

Податки під час оренди нежитлового приміщення

Коли фізична особа здає в оренду приміщення, вона сплачує ПДФО та військовий збір. Якщо ви не знаєте, куди сплачувати ПДФО з оренди приміщення, це відбувається за місцем реєстрації платника. Фізичні особи-підприємці на єдиному податку сплачують ставку згідно зі своєю групою, враховуючи обмеження за площею об’єкта. 

Юридичні особи додають платежі до складу доходів і віддають 18 % податку на прибуток, а також ПДВ у розмірі 20 %, якщо вони є платниками цього податку.

Ремонт і утримання приміщення

Згідно із загальними нормами Цивільного кодексу України, під час оренди нежитлової площі обов’язок проведення та оплати поточного ремонту (дрібних пошкоджень, фарбування, обслуговування внутрішніх мереж) покладається на орендаря, оскільки він зобов’язаний підтримувати майно в належному стані. 

Капітальний ремонт (даху, несучих стін), необхідний для нормальної експлуатації, має здійснювати орендодавець своїм коштом, якщо інше прямо не передбачено договором оренди.

Висновок

Договір оренди нежитлової території є ключовим документом, який визначає права та обов’язки всіх сторін. Розуміння того, які документи потрібні для оренди приміщення і як правильно оформити угоду, гарантує захист інтересів орендаря та орендодавця. 

Часті питання (FAQ)

Чи потрібно реєструвати договір оренди нежитлового приміщення?

Якщо строк перевищує 3 роки, договір підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації. Якщо договір підписано на коротший термін, достатньо простої письмової форми.

Чи можна змінювати ціну?

Змінити ціну можна за письмовою згодою сторін через підписання додаткової угоди до договору. Також орендодавець має право змінити вартість в односторонньому порядку, якщо така умова чітко прописана в документі.

Чи можна виселити орендаря?

Можна — за добровільною згодою сторін або через суд у разі істотного порушення умов договору. Примусове виселення без рішення суду є незаконним.