Державна програма «єОселя»: хто може отримати житло

Купити квартиру в Україні в нинішній час — завдання із зірочкою для більшості сімей. Ціни на нерухомість продовжують рости, а відкласти повну суму на придбання власного житла здається неможливим. Багато хто чув про такий варіант, як державна програма «єОселя». За її умовами можна взяти державний кредит під 3% або 7% й отримати омріяне житло.

Та чи настільки все просто? Які підводні камені ховаються в договорі та як зрозуміти, чи відповідаєте ви вимогам до позичальника? У цій статті OLX Нерухомість зібрала всю інформацію, яка допоможе розібратися в специфіці пільгового житлового кредитування.

Що таке програма «єОселя»

«єОселя» — це державна програма пільгового іпотечного кредитування. Тобто звичайний кредит на житло, але видають його під відсотки, значно нижчі за ринкові. На практиці ця схема працює так: банк видає гроші, ви купуєте квартиру, а різницю між стандартною ринковою і пільговою ставками компенсує держава.

Державна іпотека на житло була запроваджена восени 2022 року, а у 2023 році її умови були суттєво розширені, щоби підтримати українців, які не мають власного помешкання. До речі, умови програми регулюються постановою Кабінету Міністрів України, тобто все офіційно.

Ще одна перевага програми стає очевидною, якщо розібратися, як працює «єОселя» з технічного боку. Щоб подати заявку на пільговий кредит, не потрібно збирати багато довідок, йти в банк, стояти в черзі. Усе оформляється прямо з дому за кілька хвилин через «Дію». 

Алгоритм простий: подали заявку, вибрали банк, отримали схвалення на кредит, знайшли житло, яке відповідає вимогам програми, банк перерахував кошти за нього продавцеві — і все, можете заселятися у власне помешкання.

Умови кредитування «єОселя» також виглядають доволі привабливо:

• ставка залежно від категорії позичальника — 3% або 7%;
• мінімальний перший внесок за квартиру — 10% або 20% від вартості житла (також залежить від категорії позичальника);
• термін виплати іпотеки — до 20 років.

Борг банку повертається в гривнях, що за умов нестабільності на ринку валют теж є перевагою. Позичальник захищений від потенційних валютних ризиків і точно знає, яку суму платитиме щомісяця.

Хто може отримати житло за програмою

За умовами програми всіх, кому доступна «єОселя», поділяють на дві групи: люди, що мають пільги на придбання квартири й можуть оформити позику під 3%, та особи, яким доступна масова іпотека під 7%.

До тих, кому дають кредит «єОселя» за найвигіднішими умовами (ставкою 3%), належать:

• військовослужбовці — мобілізовані й ті, що служать за контрактом (ЗСУ, Нацгвардія, СБУ, прикордонники, поліцейські та інші силовики), а також  члени сімей військовослужбовців;
• медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров’я;
• «єОселя» для вчителів, інших освітян та науковців, що працюють у закладах та установах державної чи комунальної форми власності.

Скористатися державною підтримкою під час купівлі житла, але вже на умовах масової іпотеки (під 7%), також можуть:

• ветерани війни та члени їхніх сімей — йдеться про учасників бойових дій, зокрема осіб з інвалідністю, а також про сім’ї військових, які загинули внаслідок війни;
• внутрішньо переміщені особи.

Навіть якщо ви не належите до жодної з перелічених категорій, ви все ще можете подати заявку на кредит від держави під 7%. Але є умова — у вас не повинно бути власного житла або те, що є, за площею не відповідає встановленим нормам.

Мінімальна норма — це 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Тобто якщо сім’я з трьох осіб мешкає у квартирі, площа якої менша за 94,5 квадратів, вона може сміливо звертатися по державну іпотеку.

Умови участі в програмі «єОселя»

Щоб отримати пільгову іпотеку від держави, недостатньо тільки належати до якоїсь із категорій. Умови програми «єОселя» визначають чіткі вимоги до позичальників.

Вимоги до позичальника

Передусім необхідно довести свою фінансову здатність сплачувати майбутній кредит. Для цього банк виконує перевірку платоспроможності позичальника, вивчає його офіційний дохід за останні 6 місяців, аналізує кредитну історію. Тобто, якщо працюєте за зарплату «в конверті», подати заявку на державну іпотеку не зможете, навіть якщо за іншими пунктами повністю відповідатимете вимогам.

Щодо віку осіб, які мають право на «єОселя», він обмежується рамками від 18 до 70 років на момент погашення заборгованості. Наприклад, якщо вам зараз 50, ви можете звертатися по іпотеку терміном до 20 років.

Щоб скористатися можливостями програми, позичальник має бути громадянином України, не мати власного житла або бути власником такого, що не відповідає нормі за площею чи розташоване в районі бойових дій. До участі в програмі не допускаються особи із санкційних списків, а також ті, хто вже є учасниками інших державних програм на житло.

Відсоткова ставка

Як уже згадувалося, відсоткова ставка для різних категорій держкредитування відрізняється. Але є важливий нюанс: 3% для пільговиків і 7% на масову іпотеку актуальні лише впродовж 10 років. Починаючи з 11-го року, ставка для пільгових категорій зростає до 6%, для решти — до 10%. 

Перший внесок

Це сума, яку позичальник має внести самостійно на початковому етапі. Стандартно вона становить 20% від вартості квартири, що береться в іпотеку. Проте якщо на момент оформлення угоди позичальнику ще не виповнилося 25 років, перший внесок знижується до 10% від вартості.

Термін кредитування

Термін виплати за програмою іпотечного кредитування «єОселя» може становити від 1 до 20 років. Що довший термін, то менший щомісячний платіж, але загальна сума переплати стає більшою.

Яке житло підходить під «єОселя»

Навіть якщо ви цілковито відповідаєте вимогам програми, банк може відхилити заявку, якщо об’єкт нерухомості вибраний неправильно. Щоб такого не трапилося, варто знати, які квартири підходять під «єОселю».

Програма пропонує гнучкі умови: вибирати житло можна як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. Ключова вимога до первинки — забудовник має бути акредитованим банком. Без цього схвалення запиту не буде. Щодо об’єктів на вторинному ринку, має значення вік будівлі. 

Також на те, які будинки підпадають під «єОселя», впливає категорія позичальника.

Умова іпотеки під 3 відсотки, а також кредитування для ВПО, передбачають вибір житла в будинках віком до 20 років. Для інших категорій вибір більш обмежений — лише будівлі віком до 3 років. Але в будь-якому разі для отримання кредитування житло має бути застраховане й не належати до пам’яток архітектури.

Передбачені й обмеження за площею помешкання. Для однієї особи та пари — не більше за 52,5 м². Якщо в сім’ї є діти, тоді на кожну додається ще по 21 м². Водночас, незалежно від кількості членів сім’ї, площа квартири під державну іпотеку не може перевищувати 115,5 м². 

Якщо плануєте купівлю будинку, а не квартири, його площа не має перевищувати 62,5 м² для однієї людини та пари, та +21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Площа всього будинку для схвалення банку має бути не більшою за 125,5 м².

Передбачені й ліміти вартості нерухомості, які встановлюються відповідно до регіону. За умовами ціна 1 м² у помешканні під кредитування не має перевищувати середню вартість будівництва в регіоні, помножену на коефіцієнт (наразі для всіх регіонів, де працює програма, це х2).

Як вибрати квартиру за програмою

Шукати квартиру під іпотеку найкраще після отримання попереднього банківського схвалення. А щоб не потонути у великій кількості пропонувань нерухомості і з першого разу знайти варіант, який дістане схвалення, зверніть увагу на:

• вік будинку — впевніться, що він відповідає вимогам для вашої категорії;
• юридичну чистоту — перевірте, чи немає за об’єктом арештів, заборони на відчуження, зареєстрованих осіб, особливо дітей;
• площу та вартість об’єкта — переконайтеся, що вибрана нерухомість відповідає формулі.

Наступний етап — перевірка забудовника. Не забудьте, що банк видає кредити лише на об’єкти акредитованих забудовників. Тому перш ніж вибирати помешкання в новобудові, поцікавтеся у відділі продажів, чи будівельна компанія співпрацює з банками-учасниками іпотечної програми «єОселя».

Як отримати житло: покрокова інструкція

Державна програма фінансування купівлі житла реалізується за стандартною схемою. Щоби процес був зрозумілішим, розгляньмо його покроково.

Крок 1. Подача заявки. Це робиться через застосунок «Дія» — жодних паперових документів не потрібно. Відкривши застосунок, знаходите в меню вкладку «єОселя», заповнюєте дані про себе, сім’ю, доходи, вказуєте, до якої категорії належите, після чого ваша заявка надходить до банків-учасників програми.

Крок 2. Розглядання заявки банком. Упродовж 24 годин банки розглядають вашу анкету та надсилають попередні рішення щодо надання кредиту. Якщо на заявку відгукнулося кілька банків, вивчіть пропонування кожного та виберіть того, який стане вашим кредитором.

Крок 3. Вибір квартири. Це етап активного пошуку нерухомості для купівлі. Можна займатися всім самостійно або заручитися підтримкою рієлтора, обізнаного щодо вимог до нерухомості для програми «єОселя». Основна складність — знайти компромісний варіант житла, який влаштує вас і одночасно відповідатиме вимогам банку. Зручно почати пошук на OLX Нерухомість: фільтр єОселя показує лише ті оголошення, власники яких готові працювати за програмою. Коли виберете варіант квартири для купівлі, потрібно буде передати в банк інформацію про нерухомість для оцінювання та перевірки.

Крок 4. Оформлення угоди. Якщо нерухомість відповідає умовам програми, фінансова установа схвалює вибраний вами об’єкт, після чого відбувається оформлення іпотечного договору та підписання документів з купівлі. Далі банк перераховує кошти на рахунок продавця, а ви отримуєте право власності на нерухомість і ключі від неї. Загалом процес узгодження всіх деталей і оформлення документації займає кілька днів.

Якщо запропонований об’єкт нерухомості банк не погоджує, продовжуєте шукати інший варіант і повторюєте цикл.

Які банки беруть участь у програмі

Кредитувати купівлю нерухомості за програмою «єОселя» можуть лише ті фінансові установи, які мають відповідний договір із державою. Їхній перелік може оновлюватися та розширюватися. Усі актуальні варіанти доступні до ознайомлення в «Дії» під час оформлення заявки.

Партнерами програми є як державні, так і приватні фінансові установи. Актуальний перелік банків-учасників можна переглянути в застосунку Дія або на сайті програми «єОселя», оскільки список періодично оновлюється.

Процедура оформлення іпотеки в різних фінансових установах має свої нюанси, проте загальний алгоритм однаковий. Зверніть увагу, що суми комісій та страхування в банках зазвичай відрізняються, як і вимоги щодо позичальника — рівень доходів, кредитна історія тощо. Запропонована сума кредиту також може відрізнятися. Оформляючи заявку через «Дію», є сенс звертатися одразу до кількох установ, щоби мати змогу порівняти пропонування.

Переваги програми «єОселя»

Головне, чим приваблює державна іпотечна програма, — це можливість отримати власне житло просто зараз, не маючи повної суми на купівлю квартири. В «єОселя» ця перевага реалізується через сукупність умов, зокрема:

1. Низька відсоткова ставка дає змогу суттєво зменшити щомісячний платіж порівняно з ринковою іпотекою. Це означає менше навантаження на бюджет і більше шансів закрити кредит достроково.
2. Державний кредит під 3 відсотки — значно нижчий показник за актуальний рівень інфляції в Україні. Для позичальника це означає, що фактична вартість іпотечних грошей зменшується, сума боргу знецінюється, а реальна відсоткова ставка стає від’ємною. Тобто ви повертаєте банку «дешеві» гроші з нижчою купівельною спроможністю.
3. Є іпотека на житло, доступна навіть без значних накопичень — перший внесок від 10% суми робить програму реальним інструментом для широкої аудиторії.
4. Доступ до широкого спектра об’єктів нерухомості — учасник програми самостійно вибирає регіон і тип нерухомості, держава не ставить обмежень щодо первинного чи вторинного ринку. Окрім квартири можна придбати й будинок, а доступ до житла віком до 20 років суттєво розширює ціновий діапазон потенційних варіантів.
5. Розтермінування іпотеки на 20 років дає змогу погашати борг упродовж тривалого часу комфортними для сімейного бюджету сумами. Водночас програма не виключає можливості дострокового погашення — учасники державної програми самостійно визначають зручний для себе темп виплат.

Для повного чи часткового погашення першого внеску в «єОселя» можна використати кошти з державного сертифіката «єВідновлення», що видається особам, чиє майно постраждало в результаті війни. А це означає, що навіть перший внесок за іпотечне житло можна здійснити за рахунок держави.

Недоліки та підводні камені

Попри переваги в державної іпотеки є і слабкі місця, про які треба знати заздалегідь, щоб згодом не розчаруватися.

Подання заявки на кредит — не для всіх. Якщо ви працюєте неофіційно чи отримуєте мінімальну зарплатню, швидше за все, банк не схвалить кредит. Перевірка платоспроможності заявників доволі жорстка.

Є свої нюанси й щодо житла. Знайти квартиру чи дім, що на 100% відповідатиме умовам програми й водночас повністю влаштує вас, може бути складно. Тим паче, що ринок пропонувань звужується. А якщо захочете купити помешкання з площею, що перевищує дозволений програмою максимум, різницю вартості доведеться оплачувати самостійно в рамках першого внеску.

Крім того, ви можете знайти об’єкт, який подобається вам і схвалений банком, однак продавець може відмовитися від підписання договору, оскільки оплата від банку надходить у гривнях і не всі погоджуються на такий формат угоди.

Іпотека, хай навіть на доволі вигідних умовах, — це довгострокове зобов’язання з ризиками для позичальника. Передусім, за умовами іпотечних програм, нерухомість хоч на папері і є вашою власністю, однак до повного погашення боргу ви не зможете ні продати, ні здати її в оренду без згоди банку. Крім того, за втрати платоспроможності банк може конфіскувати іпотечну нерухомість за борги. Ці ризики стають ще більш відчутними з 11-го року погашення кредиту, коли за умовами програми ставка зростає на 3%.

Загалом державна іпотека «єОселя» може стати опорою для багатьох, хто мріє про власне помешкання, але не може назбирати повну суму. Головне — раціонально використати переваги програми та тверезо оцінити ризики й власні фінансові можливості.

Часті питання (FAQ)

Хто точно підходить під програму?

Будь-який громадянин України віком від 18 до 70 років на момент погашення боргу, який не має власного помешкання або житло якого не відповідає нормативній площі.

Чи можна купити вторинне житло?

Так, але з обмеженням: вік будівлі не має перевищувати 3 роки (для більшості категорій) або 20 років (для ВПО й деяких пільгових категорій).

Який мінімальний дохід потрібен?

Програма не передбачає мінімального розміру доходу. Платоспроможність потенційного позичальника банк визначає індивідуально.

Чи можна продати квартиру?

До повного погашення боргу продавати квартиру без дозволу банку не можна.

Скільки часу триває оформлення?

На всю процедуру, тобто від подання першої заявки до підписання договору купівлі-продажу, може піти від тижня до кількох місяців.