Що змінив Закон №4536 про купівлю-продаж нерухомості у 2026 році

В інформаційному просторі активно обговорюють новий закон про купівлю-продаж нерухомості 2026, який оновив Податковий кодекс і порядок звітності нотаріусів. Через зміни з’явилися розмови про нові правила угод із нерухомістю та посилення контролю доходів. 

Офіційні роз’яснення Мін’юсту, ДПС і Нотаріальної палати стверджують, що для покупців і продавців нічого принципово не змінилося. У цьому матеріалі OLX Нерухомість розбирається в суті Закону № 4536 та як він впливає на купівлю нерухомості.

Що змінилося з 1 січня 2026 року

З початку 2026 року в Україні запрацювали зміни, передбачені Законом № 4536-IX та оновленими нормами Податкового кодексу. Нововведення стосуються передачі даних нотаріусами до контролюючих органів: державні нотаріальні контори й надалі звітують щомісяця, тоді як приватні нотаріуси перейшли на квартальну звітність з обов’язковою деталізацією за кожним місяцем звітного періоду.

У чому полягає новий закон про купівлю-продаж нерухомості

Згідно з новим законом про нерухомість, нотаріусами звітність подається у форматі Додатка 4-ДФ до податкового розрахунку щодо доходів фізичних осіб. Звітність містить інформацію про засвідчені договори купівлі-продажу рухомого й нерухомого майна між фізичними особами, договори дарування, а також видані свідоцтва про право на спадщину. Документ подається за місцем розташування нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.

Які зміни реально набрали чинності

В оновленій звітності відповідно до змін у нерухомості 2026 року нотаріуси мають зазначати вартість правочину, суми сплачених податкових зобов’язань за кожною угодою та інші показники, визначені нормами Податкового кодексу. Це дає змогу контролюючим органам системніше відстежувати ринок нерухомості, рух коштів і коректність нарахування обов’язкових платежів, зокрема податку на доходи фізичних осіб і військового збору.

Чому виникла паніка навколо «нових правил»

Паніка виникла через неправильне трактування новин у соціальних мережах. Причиною стали розмови про:

• зміни Податкового кодексу, які стосуються порядку звітності нотаріусів за договорами купівлі-продажу та спадщини;
• оновлення підзаконних актів щодо державної реєстрації речових прав і можливості залишення заяви без руху;
• роз’яснення Мін’юсту щодо «старих» прав власності до 2013 року та необхідності їхнього внесення до Державного реєстру прав.

На цьому тлі в соцмережах почали поширюватися повідомлення про нібито нові правила купівлі квартири, хоча йшлося лише про технічні зміни в роботі нотаріусів. Міністерство юстиції офіційно спростувало такі твердження і наголосило, що правила купівлі нерухомості для громадян залишаються без змін.

Головні зміни у 2026 році

У 2026 році держава зробила акцент на прозорості угод та контролі фінансових потоків. Розгляньмо головні пункти докладніше.

Нові правила звітності нотаріусів

Змінюється порядок подання нотаріусами звітності до податкових органів щодо посвідчених договорів купівлі-продажу та виданих свідоцтв про право на спадщину.

Передача даних про угоди до податкової

Кожна угода з нерухомістю фіксується та передається до податкових органів. Це, зокрема, вартість об’єкта, сторони договору та податкові зобов’язання, що підсилює контроль угод нерухомості.

Оновлюються окремі процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Наприклад, розширюється перелік підстав, за яких державний реєстратор може залишити заяву без руху у разі подання документів із порушеннями. Для покупця це означає, що неякісно підготовлений пакет документів — із помилками або суперечностями — може призвести до затримки реєстрації.

Посилення контролю за операціями з нерухомістю

Мін’юст і уряд усе активніше підкреслюють важливість внесення прав на нерухомість до Державного реєстру речових прав (ДРРП). Це потрібно не лише для подальшого продажу, а й для участі в державних програмах компенсації, зокрема «єВідновлення» для пошкодженого житла.

Фінмоніторинг під час купівлі квартири: що змінилося для покупців

Договір купівлі-продажу, як і раніше, посвідчується нотаріусом, а право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав. Інформацію про угоду нотаріус автоматично передає до податкових органів, тому покупцеві не потрібно самостійно подавати звітність або звертатися до податкової.

Якщо нерухомість оформлена за документами, що видані до 2013 року, вона залишається законною, але потребує ретельнішого юридичного аналізу. Покупцеві важливо впевнитися, що право власності належно підтверджене та за потреби може бути безперешкодно внесене до сучасного реєстру.

Чи потрібно підтверджувати джерело доходів

Нотаріус оцінює ризики угоди в межах фінансового моніторингу. Покупець завчасно готує документи для підтвердження доходів під час купівлі нерухомості, щоб уникнути затримок в оформленні договору.

Коли можуть вимагати документи

Нотаріус запитує документи у випадках, коли угода підпадає під фінансовий моніторинг нерухомості або викликає підозру щодо походження коштів. Якщо покупець має стандартний пакет документів і може підтвердити джерело коштів (офіційний дохід, кредит, кошти від продажу іншого майна, спадщина тощо), угода оформлюється у звичному порядку, як і раніше.

Які суми підлягають перевіренню

Перевірка застосовується до значних сум угод. Вимоги фінансового моніторингу під час операцій із нерухомістю діє понад 10 років, а поточна перевірка джерела коштів для угод від 400 000 грн, діють з 2020 року і у 2026 залишилися без змін.

Податки під час купівлі та продажу нерухомості у 2026

Багато користувачів шукають інформацію про податок на нерухоме майно 2026. Під час оформлення угоди до сплати потрібно підготувати:

• податок на доходи фізичних осіб;
• військовий збір;
• пенсійний збір;
• нотаріальні послуги;
• адміністративні збори.

Податкове навантаження у 2026 році, попри поширені розмови про нові податки на продаж нерухомості, як і раніше лягає на продавця у вигляді ПДФО, військового та пенсійного збору. Розмір податку на продаж нерухомості залежить від кількості угод протягом року та терміну володіння об’єктом.

Чи стало складніше купити квартиру у 2026 році

В умовах війни, втрати документів, перепланувань і тіньових схем ризики для покупця зросли. Складніше стало покупцям без підтвердженого доходу або з неструктурованими фінансами. Для цієї категорії фінмоніторинг може створити додаткові бар’єри.

Висновок: що означає новий закон для українців

Фактично новий закон про купівлю-продаж нерухомості не змінив сам процес, але зробив його прозорішим. Якщо ви плануєте угоду, варто заздалегідь підготувати документи та перевірити об’єкт. Рейдерські схеми з фіктивними договорами або підробленими судовими рішеннями найчастіше спрацьовують тоді, коли власник не знає про втручання в його майно. Чим швидше ви дізнаєтеся про такі дії, тим більше шансів вчасно їх зупинити.

FAQ

Чи потрібна довідка про доходи під час купівлі квартири у 2026 році?

Довідка не є обов’язковою в кожному випадку, але нотаріус може її вимагати в межах перевірки.

Що перевіряє нотаріус під час угоди?

Під час угоди фахівець аналізує не лише витяг із реєстру, а й історію об’єкта, судові спори, обтяження, «старі» документи до 2013 року, можливі права третіх осіб і технічний стан житла.

Чи можна купити квартиру без офіційного доходу?

Теоретично можливо, але без підтвердження коштів угода може бути зупинена або спричинити додаткові перевірки.

Де шукати квартиру для купівлі у 2026 році?

На OLX Нерухомість — тут можна знайти перевірені оголошення від власників і відфільтрувати варіанти, що підходять під конкретні умови, зокрема програму єОселя.