Що таке суборенда та як правильно скласти договір?

Суборенда — це юридичний механізм. І він набув популярності, адже допомагає оптимізувати витрати компаній і громадян. Сьогодні докладно розповімо про тонкощі цього інструменту та базові правила складання договору суборенди.

Визначення суборенди

Суборенда — це перездача квартири чи іншого приміщення орендарем у користування іншій особі. Звісно, за певну плату та на конкретний строк. У цьому процесі завжди є три сторони:

• орендодавець — фізична або юридична особа, власник майна;
• орендар — особа, яка взяла майно у власника в оренду;
• суборендар — кінцевий користувач, який платить за майно орендарю.

Сторони пов’язані між собою двома різними договорами. Але є важливий момент: такий інструмент можливий лише за згодою власника.

Різниця між орендою та суборендою

Якщо ви розглядаєте такі інструменти, як-от оренда і суборенда, різниця між ними проста — вона полягає в тому, хто надає майно в користування. В оренду здає власник, у суборенду — орендар, який уже користується цим майном на підставі договору оренди.

Критерій порівняння	Оренда	Суборенда
Юридична підстава	Право власності на майно (витяг з реєстру)	Договір оренди та згода власника (за статтею 774 Цивільного кодексу України)
Договір	Самостійний документ, який не залежить від інших угод	Повністю залежний. Якщо розривається первинний документ, цей втрачає юридичну силу
Хто є другою стороною?	Орендар	Суборендар
Строк дії угоди	Встановлюється за згодою орендодавця та орендаря	Не може перевищувати строк дії угоди основної оренди
Кому надходить оплата?	Власнику майна	Суборендодавцю
Хто і перед ким відповідає за майно?	Орендар відповідає перед власником	Суборендар відповідає перед орендарем

Отже, якщо сказати просто, то оренда — це самостійна угода. А суборенда приміщення повністю залежить від неї.

Закон про суборенду в Україні

Здебільшого чинне законодавство України врегульовує тонкощі суборенди. І базуються ці правовідносини на нормах цивільного права.

Статті Цивільного кодексу

Ключові положення піднайму зафіксовані у статті 774 ЦКУ. Вона містить три частини, у яких зазначено такі тези:

1. Піднайм можливий лише за згодою наймодавця. Винятки можуть бути, але за умови, якщо це зазначено в первинному договорі.
2. Строк договору піднайму не може бути більшим за строк основної угоди.
3. До договору суборенди (його форми, розрахунків, умов повернення майна тощо) застосовують ті ж положення, що й у випадку оренди.

У суборенду можна брати комерційні приміщення. У цьому випадку звертаються до статті 283 Господарського кодексу. Проте загальні положення ті ж самі.

Коли можна здавати в суборенду?

Передача майна в суборенду можлива за наявності правових підстав. Отже, що вам потрібно: дозвіл власника і бажання самого орендаря. Якщо цього немає, правочин можна оспорювати в суді та визнати недійсним.

Дозвіл власника

Власник може надати свою згоду в тексті договору оренди в окремому пункті. Якщо цього положення немає, орендар надсилає власнику офіційний запит. Відповідь має надаватися в письмовому вигляді: наприклад, у форматі листа-дозволу чи додаткової угоди.

Умови в договорі оренди

Найпростіше — одразу прописати можливість піднайму в основному тексті договору між власником і орендарем. Залежно від того, на що погоджується сам власник, можливі три варіанти розвитку подій:

1. Вільний піднайм. Орендар має повну свободу дій і може розпоряджатися приміщенням, як йому заманеться (звісно, у межах самого визначення оренди). Додаткове письмове погодження з орендодавцем не потрібне.
2. Попереднє повідомлення. В орендаря є можливість здавати нерухомість, але він зобов’язаний попередити власника, що його майном буде користуватися нова людина. Тоді в документі варто зазначити, у який строк має надійти повідомлення.
3. Заборона. Будь-які спроби піднайму неможливі. Якщо орендар порушує це обмеження, власник приміщення має право розірвати угоду в односторонньому порядку.

Тож усі учасники угоди мають перевіряти документи й умови основного договору. Це вбереже від юридичних неприємностей і побутового дискомфорту.

Як укласти договір суборенди?

Договір суборенди — це письмова угода, яка регулює юридичні відносини між орендарем і суборендарем. Щоб її укласти й отримати безпечні умови, потрібно дотримуватися покрокового алгоритму:

1. Перевірте документи. Перед підписанням угод кінцевий користувач має перевірити первинні документи. Варто впевнитися, що строк дії договору оренди не закінчується раніше, ніж планується піднайм. Бажано переконатися, що власник дійсно володіє майном — впевнитися можна за допомогою витягу з реєстру речових прав.
2. Погодьте умови угоди. У договорі потрібно детально описати об’єкт нерухомості. Якщо у користування передається лише частина приміщення, то це варто зафіксувати на плані-схемі та додати до основного документа. Важливий і фінансовий складник — чітко зазначте вартість, умови оплати комунальних послуг, внесення гарантійного депозиту та дати щомісячного платежу. У документі має бути прописано, під який вид діяльності здається нерухомість — він має збігатися з цільовим призначенням, яке зазначається у договорі з власником.
3. Складіть і підпишіть договір. Він укладається лише в письмовій формі та має містити преамбулу з реквізитами сторін, предмет угоди (який посилається на первинні документи власника), права й обов’язки учасників, порядок врегулювання форс-мажорів і строк дії з порядком продовження.
4. Завірте все у нотаріуса (необов’язково). Якщо первинний договір не було посвідчено нотаріусом, значить, і тут достатньо підписів сторін із печатками.
5. Складіть акт приймання-передачі. Угода починає діяти тоді, коли нерухомість передана за цим актом. У ньому фіксують стан приміщення, перелічують майно, яким може користуватися людина, як-от меблі й техніку. Також тут зазначають дані з лічильників світла, води, газу й опалення на момент передачі ключів.

Отже, що таке суборенда приміщення, розібралися. Юридичний механізм цілком зручний для усіх сторін. Він допомагає оптимізувати витрати на утримання нерухомості. Головне — дотримуватися всіх вимог законодавства та правильно оформлювати угоди. Це захистить від майнових суперечок і втрати коштів.

Якщо ви шукаєте об’єкт суборенди, можете зазирнути на OLX Нерухомість, де легко знайти актуальні пропозиції та підібрати варіант за оптимальною вартістю. Оголошення від власників і посередників у різних куточках України постійно оновлюються.

FAQ

Чи дозволена суборенда без згоди власника?

Це категорично заборонено. Згідно зі ст. 774 ЦКУ передача майна в піднайм потребує згоди власника.

На скільки років можна укласти договір суборенди?

Укласти договір можна на будь-який строк. Головне: він не може перевищувати дію основного договору оренди.

Чи потрібна нотаріальна реєстрація договору суборенди?

Договір суборенди підлягає нотаріальному посвідченню в тому разі, коли основна угода була нотаріально посвідчена. В інших випадках нотаріальна реєстрація не обов’язкова.

Що робити, якщо орендодавець не дав письмову згоду?

У цьому випадку суборенда квартири чи приміщення неможлива. Але ви можете спробувати знайти компроміс із власником. 

Хто несе відповідальність за пошкодження приміщення у разі суборенди?

Всю відповідальність перед власником майна завжди несе орендар. Після відшкодування збитків він може стягнути цю суму з суборендаря.

Чи може суборендар передати приміщення далі в суборенду?

Це не передбачено законодавством України. У суборендаря немає права подальшого передоручення майна.

Як правильно розрахувати орендну плату в разі суборенди?

Вартість піднайму нічим не обмежена. Головне — чітко зазначити в договорі, що саме входить до суми.

Що станеться з договором суборенди, якщо скінчиться основна оренда?

Договір автоматично втрачає юридичну силу. Навіть якщо була зазначена інша дата, дія правочину припиняється.

Які податки потрібно сплачувати в разі суборенди?

Якщо суборендар — фізична особа, він має сплачувати 5% військового збору та 18% податку на доходи фізосіб. Податки ФОП залежать від вибраної системи оподаткування. Обов’язково в реєстрі платника єдиного податку має бути відкрито код КВЕД 68.20. Проте якщо його немає, дохід оподатковують за підвищеною ставкою 15%.