Продажа квартиры или сдача ее в аренду может растянуться на месяцы, а в худших случаях – на годы. В результате «застоявшийся» объект недвижимости, который должен был стать источником дохода, превращается в причину постоянной неопределенности. Редакция блога OLX поговорила с опытными специалистами рынка недвижимости Украины: мы выяснили, какие причины чаще всего влияют на то, что квартира долго не продается или не находит своих арендаторов.
Неправильная цена
Объекты недвижимости – это дорогой товар. Неверно установленная цена может стать причиной того, что потенциальные покупатели или арендаторы, хоть и обращают внимание на объект, но до сделки так и не доходят. «Правильную» цену определить иногда очень сложно, и для этого могут понадобиться услуги профессионала.
«Как правило, метод сравнения аналогов из интернета – необъективный, – рассказывает Глава комитета по развитию Союза специалистов по недвижимости Украины Наталия Мицута. – Большая часть объектов, которые рекламируются онлайн, находятся там уже больше полугода. Чаще всего из-за завышенной стартовой цены. Ликвидные объекты, к примеру, до $100 000 с правильной изначальной стоимостью продаются от 8 дней до 2-х месяцев, не дольше».
Кроме того, хозяин квартиры всегда переоценивает свою недвижимость: он здесь родился, провел самые счастливые годы своей жизни, сам сделал ремонт и т.д. Но покупатель не планирует за это переплачивать: «Даже риелторы сами не продают свою недвижимость, а нанимают эксперта, которому доверяют».
Опытный специалист делает расчеты стоимости с помощью нескольких алгоритмов. «Например, он анализирует внутреннюю статистику проданных аналогов в риелторских группах или сообществах, лично звонит коллегам, которые «вели» эти объекты, чтобы уточнить все детали сделки. Это помогает определить целевую аудиторию и продумать стратегию продвижения», – подытоживает Наталия Мицута.
В вопросе ценообразования большое значение имеет баланс. «Важно не выйти с заниженной ценой: могут появиться покупатели, желающие купить еще дешевле. С завышенной стоимости я тоже не советую начинать, иначе можно надолго «застрять». Клиенты попросту не будут находить такой объект, – рассказывает риелтор Александр Гришко. – Если же хозяин жилья в процессе поиска покупателя или арендатора решит снизить цену, он должен четко понимать, почему так делает: хочет побыстрее заключить сделку и получить деньги или все-таки опускает цену до рыночной, более интересной клиенту».
Даже если вы заручились поддержкой опытного риелтора, все равно лучше всегда все перепроверять самостоятельно и хотя бы поверхностно ориентироваться в рынке. Например, следите за регулярными отчетами на профильных онлайн-площадках и сайтах агентств недвижимости. Так, по данным аналитики OLX Недвижимость за июнь 2019-го, в Киеве с начала года больше всего подорожали однокомнатные квартиры (8%). Двухкомнатные и трехкомнатные выросли в цене соответственно на 4% и 2%.
Сезонность спроса и политика
Рынок недвижимости очень чувствителен к внутренним изменениям в стране. Так, сроки сдачи/продажи жилья и стоимость сделки могут значительно меняться в зависимости от того, какое время года за окном и как обстоят дела с экономической и политической ситуацией.
«Самый активный период аренды жилья – с августа по октябрь, но это касается только бюджетного сегмента с ценой от 6 000 грн/мес. до 15 000 грн/мес. В этот период в Киев съезжаются студенты, и они создают спрос. В октябре активность снижается. Например, сейчас рынок перенасыщен жильем под аренду: предлагается много квартир в новостройках, которые приобретали, чтобы получать пассивный доход. Также люди начали покупать недвижимость в ипотеку, поэтому особого ажиотажа нет, – отмечает Наталия Мицута. – Если говорить о продаже, то до выборов было стабильно, после – активность упала». Как объясняет эксперт, у людей нет уверенности, что будет дальше, и они выжидают.
Чтобы правильно учесть фактор сезонности, стоит обратить внимание на то, какой именно вид жилья продается или сдается в аренду. Как отмечает Александр Гришко, на рынок долгосрочной аренды влияют студенты и учебный период. Так, летом увеличивается количество предложений за счет освобождения арендованных квартир. В загородной недвижимости всплеск интереса – весной, когда клиенты планируют ремонт и стройку на лето. Деловая активность в начале осени тоже иногда создает ситуацию нехватки определенных площадей.
Недостаток спроса
Для собственника его объект недвижимости кажется самым привлекательным на рынке. На деле оказывается, что есть еще много подобных объектов, которые конкурируют между собой. Или спрос на такое жилье не слишком большой.
«Очень часто человек это не учитывает. У него нет статистики реальных продаж аналогичных объектов», – рассказывает Александр Гришко. В практике нашего эксперта был случай, когда цена на недвижимость соответствовала рынку, были просмотры, но не было предложений, поскольку похожих квартир предостаточно: «Предлагали квартиру в пригороде Киева, где в продаже сотни таких же объектов. Клиенту нужно было срочно закрывать вопрос, поэтому из всех вариантов развития он сам выбрал снизить цену. Это оправдало ожидания: покупателям стало интереснее обратить внимание на такое жилье и купить его».
Еще один кейс риелтора – недвижимость с нетипичной планировкой: «Элементарно не было клиентов. Несмотря на рыночную цену, из-за технических особенностей пришлось ждать подходящего покупателя дольше обычного».
Чтобы приблизительно оценить, будет ли спрос на ваше жилье, проведите небольшое исследование: посмотрите, что предлагают ваши конкуренты. Например, сейчас на OLX в рубрике «Продажа квартир, комнат» – более 148 000 объявлений, а в «Долгосрочная аренда квартир, комнат» – более 43 400 (данные на момент публикации материала – ред.). Обратите внимание не только на стоимость, но и на преимущества жилья, которые выделяют продавцы или арендодатели в своих объявлениях. Подумайте, чем может «зацепить» клиентов ваша квартира, а что, наоборот, может их оттолкнуть.
Некомпетентность риелтора
Часто собственник попадает в сложную ситуацию из-за непрофессионализма нанятого специалиста. Если последний не разбирается в механизмах работы рынка и калькуляции стоимости, то проблемы гарантированы.
«Объекты могут не продаваться несколько месяцев, потому что некоторые агенты ограничиваются, как правило, только размещением рекламы на нескольких сайтах и ставят цену, которую называет собственник», – поясняет Александр Гришко.
По словам риелтора, лучше всего обращаться к тем специалистам, у которых одновременно в работе – не более 2-5 объектов: «Обязательно заключайте договор. Это позволяет собственнику требовать отчетность о проделанной работе. Агент должен быть достаточно квалифицированным для того, чтобы в течение 2-4 недель продать объект по максимально выгодным условиям для клиента».
Владельцу жилья очень важно ориентироваться в примерных сроках, за которые объекты недвижимости обычно находят новых владельцев. Это поможет понять, насколько эффективно работает риелтор. По словам Наталии Мицуты, около полугода назад однокомнатные квартиры стоимостью до 10 000 грн/мес. сдавались от 3 до 7 дней, сейчас – до двух недель. Дорогие однокомнатные от 1000$/мес. раньше сдавались в течение месяца, сейчас – время увеличилось до двух.
Прочие факторы
Помимо уже указанных причин, трудности собственника с продажей или сдачей жилья могут быть вызваны и другими факторами. Например, неправильно оформленными документами, недостаточной подготовкой объекта (к примеру, отсутствие уборки), плохой инфраструктурой рядом и т.д.
К сожалению, учесть все на этапе запуска процесса купли-продажи или сдачи в аренду – практически невозможно. Поэтому очень важно постоянно отслеживать тенденции рынка и просить обратную связь от потенциальных покупателей или арендаторов, чтобы вовремя исправлять ошибки.
Текст: Инна Татолова
