Як змінились ціни на купівлю квартир у найбільших містах України у 2023 році?
Як правильно сформувати оголошення про продаж житла, щоб здійснити його швидко, безпечно та дорого
Як змінюються вимоги українців до оренди житла у звʼязку з можливими блекаутами?Продаж квартири або здача її в оренду може розтягнутися на місяці, а в найгірших випадках – на роки. У підсумку об’єкт нерухомості, що «застоявся», замість джерела доходу перетворюється на причину постійної невизначеності. Редакція блогу OLX поговорила із досвідченими фахівцями ринку нерухомості України: ми з’ясували, які причини найчастіше впливають на те, що квартира довго не продається або не знаходить своїх орендарів.
Неправильна ціна
Об’єкти нерухомості – це дорогий товар. Неправильно встановлена ціна може стати причиною того, що потенційні покупці або орендарі, хоч і звертають увагу на об’єкт, але до угоди так і не доходять. «Правильну» ціну визначити іноді дуже складно, і для цього можуть знадобитися послуги професіонала.
«Як правило, метод порівняння аналогів з інтернету – необ’єктивний, – розповідає Голова комітету з розвитку Союзу фахівців з нерухомості України Наталія Міцута. – Велика частина об’єктів, які рекламуються в мережі, знаходяться там вже більше півроку. Найчастіше через завищену стартову ціну. Ліквідні об’єкти, наприклад, до $100 000 з правильною початковою вартістю продаються від 8 днів до 2-х місяців, не довше».
Крім того, власник квартири завжди переоцінює свою нерухомість: він тут народився, провів найщасливіші роки свого життя, сам зробив ремонт тощо. Але покупець не планує за це переплачувати: «Навіть рієлтори самі не продають свою нерухомість, а наймають експерта, якому довіряють».
Досвідчений фахівець робить розрахунки вартості за допомогою декількох алгоритмів. «Наприклад, він аналізує внутрішню статистику проданих аналогів в рієлторських групах або спільнотах, особисто телефонує колегам, які «вели» ці об’єкти, щоб уточнити всі деталі угоди. Це допомагає визначити цільову аудиторію та продумати стратегію просування», – підсумовує Наталія Міцута.
У питанні ціноутворення велике значення має баланс. «Важливо не вийти із заниженою ціною: можуть з’явитися покупці, які хочуть купити ще дешевше. Із завищеною вартістю я теж не раджу починати, інакше можна надовго «застрягти». Клієнти просто не будуть знаходити такий об’єкт, – розповідає рієлтор Олександр Гришко. – Якщо ж власник житла у процесі пошуку покупця або орендаря вирішить знизити ціну, він повинен чітко розуміти, чому так робить: хоче швидше укласти угоду та отримати гроші або все-таки опускає ціну до ринкової, більш цікавої для клієнта».
Навіть якщо вам допомагає досвідчений рієлтор, все одно краще завжди все перевіряти самостійно і хоча б поверхово орієнтуватися в ринку. Наприклад, стежте за регулярними звітами на профільних онлайн-майданчиках та сайтах агентств нерухомості. Так, за даними аналітики OLX Нерухомість за червень 2019-го, у Києві з початку року найбільше подорожчали однокімнатні квартири (8%). Двокімнатні та трикімнатні виросли в ціні відповідно на 4% і 2%.
Сезонність попиту та політика
Ринок нерухомості дуже чутливий до внутрішніх змін у країні. Так, терміни здачі/продажу житла та вартість угоди можуть значно змінюватися в залежності від того, яка пора року за вікном та яка економічна та політична ситуація.
«Найактивніший період оренди житла – з серпня по жовтень, але це стосується тільки бюджетного сегмента з ціною від 6 000 грн/міс. до 15 000 грн/міс. У цей період до Києва з’їжджаються студенти, і вони створюють попит. У жовтні активність знижується. Наприклад, зараз ринок перенасичений житлом під оренду: пропонується багато квартир в новобудовах, які купували, щоб отримувати пасивний дохід. Також люди почали брати нерухомість в іпотеку, тому особливого ажіотажу немає, – зазначає Наталія Міцута. – Якщо говорити про продаж, то до виборів було стабільно, після – активність впала». Як пояснює експерт, у людей немає впевненості, що буде далі, і вони вичікують.
Щоб правильно врахувати фактор сезонності, варто звернути увагу на те, який саме вид житла продається або здається в оренду. Як зазначає Олександр Гришко, на ринок довгострокової оренди впливають студенти та навчальний період. Так, влітку збільшується кількість пропозицій за рахунок звільнення орендованих квартир. У заміській нерухомості сплеск інтересу – навесні, коли клієнти планують ремонт та будівництво на літо. Ділова активність на початку осені теж іноді створює ситуацію нестачі певних площ.
Брак попиту
Для власника його об’єкт нерухомості здається найпривабливішим на ринку. Однак виявляється, що є ще багато подібних об’єктів, які конкурують між собою. Або попит на таке житло не надто великий.
«Дуже часто людина цього не враховує. У неї немає статистики реальних продажів аналогічних об’єктів», – розповідає Олександр Гришко. У практиці нашого експерта був випадок, коли ціна на нерухомість відповідала ринку, були перегляди, але не було пропозицій, оскільки схожих квартир більш ніж достатньо: «Пропонували квартиру в передмісті Києва, де у продажу сотні таких самих об’єктів. Клієнтові потрібно було терміново закривати питання, тому з усіх варіантів розвитку він сам вибрав знизити ціну. Це виправдало очікування: покупцям стало цікавіше звернути увагу на таке житло і купити його».
Ще один кейс рієлтора – нерухомість з нетиповимплануванням: «Просто не було клієнтів. Незважаючи на ринкову ціну, через технічні особливості довелося чекати відповідного покупця довше, ніж зазвичай».
Щоб приблизно оцінити, чи буде попит на ваше житло, проведіть невелике дослідження: подивіться, що пропонують ваші конкуренти. Наприклад, зараз на OLX в рубриці «Продаж квартир, кімнат» – більше 148 000 оголошень, а в «Довгострокова оренда квартир, кімнат» – більше 43 400 (дані на момент публікації матеріалу – ред.). Зверніть увагу не тільки на вартість, але й на переваги житла, які виділяють продавці або орендодавці в своїх оголошеннях. Подумайте, чим може «зачепити» клієнтів ваша квартира, а що, навпаки, може їх відштовхнути.
Некомпетентність рієлтора
Часто власник потрапляє в складну ситуацію через непрофесіоналізм найнятого фахівця. Якщо останній не знається на механізмах роботи ринку та калькуляції вартості, то проблеми гарантовані.
«Об’єкти можуть не продаватися кілька місяців, тому що деякі агенти обмежуються, як правило, тільки розміщенням реклами на декількох сайтах та встановлюють ціну, яку називає власник», – пояснює Олександр Гришко.
За словами рієлтора, найкраще звертатися до тих фахівців, у яких одночасно в роботі – не більше 2-5 об’єктів: «Обов’язково укладайте договір. Це дозволяє власнику вимагати звітність про виконану роботу. Агент повинен бути достатньо кваліфікованим для того, щоб протягом 2-4 тижнів продати об’єкт за максимально вигідними умовами для клієнта».
Власнику житла дуже важливо орієнтуватися у приблизних термінах, за які об’єкти нерухомості зазвичай знаходять нових власників. Це допоможе зрозуміти, наскільки ефективно працює рієлтор. За словами Наталії Міцути, близько півроку тому однокімнатні квартири вартістю до 10 000 грн/міс. здавалися від 3 до 7 днів, зараз – до двох тижнів. Дорогі однокімнатні від 1000$/міс. раніше здавалися протягом місяця, зараз – час збільшився до двох.
Інші фактори
Крім уже зазначених причин, труднощі власника з продажем або здачею житла можуть бути викликані й іншими факторами. Наприклад, неправильно оформленими документами, недостатньою підготовкою об’єкта (наприклад, відсутність прибирання), поганою інфраструктурою поруч тощо.
На жаль, врахувати все на етапі запуску процесу купівлі-продажу або здачі в оренду – майже неможливо. Тому варто постійно відстежувати тенденції ринку та просити зворотний зв’язок від потенційних покупців або орендарів, щоб вчасно виправляти помилки.
Текст: Інна Татолова
