Як вирішити питання проживання сторонньої особи у квартирі

Розв’язання проблеми проживання сторонньої особи в квартирі залежить від низки додаткових чинників. Важливо, чи зареєстрована людина на цій площі, чи є законні підстави для проживання та хто є власником житла. В Україні незаконне проживання регулюється двома основними шляхами: досудовим та судовим. 

Хто має право проживати у квартирі

Права власника житла передбачають можливість визначати, хто може користуватися приміщенням. Згідно з цивільним законодавством України, право проживання у квартирі мають:

• власники (співвласники);
• зареєстровані особи («прописані»);
• орендарі;
• члени сім’ї власника.

Власник може вселяти інших осіб за власною згодою. Якщо особа перебуває у квартирі без підстав, володар має право вимагати звільнення житла.

Як визначити правовий статус сторонньої особи

Правовий статус особи, яка проживає в житловому приміщенні, визначається на основі документів. Найпоширеніші ситуації:

1. Не зареєстрований і без договору — не має юридичних прав на житло.
2. Прописаний, але не є власником — мешканець обмежений правом власності господаря житла.
3. Колишній член сім’ї. Розлучений чоловік/дружина або особа, що припинила родинні стосунки.
4. Співвласник. Має рівні з іншими власниками права користування.
5. Орендар (наймач). Квартиранти без договору оренди проживають за усною домовленістю.
6. Неповнолітні діти. Мають право на проживання за місцем реєстрації батьків.

Щоб визначити статус особи, потрібно перевірити дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також отримати довідку з реєстрації місця проживання через ЖЕК, ОСББ або ЦНАП. Додатково необхідно перевірити наявність договору, щоб визначити, чи є особа орендарем.

У яких випадках стороння особа може проживати законно

Недоторканність житла гарантується Конституцією. Людина, яка не є власником або зареєстрованим мешканцем, може законно проживати в житловому приміщенні в таких випадках:

• за добровільною згодою власника;
• на підставі договору оренди (найму);
• за згодою члена сім’ї власника;
• за тимчасовою реєстрацією.

Окремою підставою для проживання є договір довічного утримання. Також особа може бути вселена до житла через судове рішення, яке встановлює її право на користування приміщенням.

Які закони регулюють проживання та виселення

Проживання та право користування житлом в Україні регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом (ст. 319, 383, 391, 405), Житловим кодексом, а також Законом України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні». 

Процедура виселення з квартири регулюється:

• Цивільним кодексом України;
• Житловим законодавством;
• Цивільним процесуальним кодексом України;
• Постановою Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України».

Виселення осіб, які законно вселилися, можливе лише за добровільною згодою або в судовому порядку, якщо вони систематично руйнують житло, порушують правила співжиття або втратили право на користування через тривалу відсутність. Найпростіше відбувається виселення без договору, коли проживання базується лише на згоді власника.

Кого не можна виселити з квартири

Українське право захищає певні категорії громадян від примусового виселення. Навіть за позовом власника суд не ухвалить рішення про виселення таких осіб:

1. Співвласник житла. Навіть через конфлікти суд не позбавить співвласника права користуватися його майном.
2. Неповнолітні діти. Виселити дитину можна лише із залученням органів опіки та за умови, що їй нададуть інше житло.
3. Особи, вселені законно. Це стосується орендарів з офіційним договором або членів родини власника.
4. Військовозобов’язані та мобілізовані. В умовах воєнного стану ця категорія має додаткові соціальні гарантії.
5. Особи з довічним правом користування. Якщо право проживання закріплено заповітом, договором або судом.

В Україні немає закону, який передбачає заборону на виселення з орендованого житла на час воєнних дій. Теоретично це можливо, але має відповідати договору оренди та Цивільному кодексу.

Що робити, якщо людина проживає без дозволу

Найкращим першим кроком є мирне врегулювання. Спробуйте домовитися щодо добровільного виселення, запропонувавши розумні строки для переїзду. Якщо це не працює, далі можна дотримуватися такого алгоритму дій:

1. Надішліть порушнику офіційну вимогу про звільнення приміщення, зразок якої можна знайти на юридичних порталах.
2. Викличте поліцію (102), якщо особа пошкоджує майно або незаконно проникла в житло, та вимагайте скласти протокол про порушення прав власності.
3. Якщо мирний шлях та поліція не допомогли, подавайте позовну заяву до суду щодо усунення перешкод у користуванні власністю, виселення та зняття з реєстрації.

Після отримання рішення суду на вашу користь, яке набирає законної сили через 30 днів, звертайтеся до Державної виконавчої служби. Самостійно виганяти людину, міняти замки чи шукати інший шлях, як виселити квартирантів, заборонено, оскільки це може бути кваліфіковано як самоуправство.

Як виселити квартирантів із квартири

Якщо оренда оформлена офіційно, потрібно провести розірвання договору найму житла. Виселити винаймачів можна через порушення прописаних умов угоди або закінчення строку. Квартирантам має бути надіслана заява про розірвання договору оренди приміщення, після чого залишається дочекатися завершення строку попередження щодо виселення з квартири.

Якщо йдеться про те, як виселити квартирантів без договору, ситуація простіша, адже відсутність письмового договору означає, що немає оформлених орендних правовідносин. Власник має зафіксувати факт проживання таких осіб і підготувати письмову вимогу про звільнення приміщення, надіслати її рекомендованим листом з описом вкладення.

Які документи потрібні для виселення

Виселення з квартири квартирантів або інших осіб в Україні здійснюється добровільно або через суд. Коли власнику необхідно зібрати доказову базу та звернутися з позовом до суду, перелік документів передбачає наявність:

• підтвердження права власності — це витяг із Реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, дарування або свідоцтво з права на спадщину;
• доказів проживання — довідки про склад сім’ї, витягу із реєстру територіальної громади, договору оренди або показів свідків;
• письмових звернень — копії письмових вимог до особи про виселення, надіслані цінним листом з описом вкладення, попередження про виселення з квартири, зразок якого адаптований під ваш випадок;
• підтвердження порушень — протоколів поліції, актів ОСББ/ЖЕКу щодо доказів псування майна або систематичної несплати комунальних послуг.

Позовна заява має бути складена відповідно до вимог Цивільного процесуального кодексу. Власник не має права здійснювати примусове виселення квартирантів з квартири. Після отримання рішення суду, що набрало законної сили, необхідно отримати виконавчий лист для виселення виконавчою службою. 

Що робити, якщо ви купили квартиру з мешканцями

Якщо ви придбали квартиру з зареєстрованими у ній особами (попередніми власниками або членами їхніх сімей) і думаєте, як виписати людину з квартири, спробуйте домовитися щодо добровільного зняття з реєстрації через ЦНАП. Згідно з постановою КМУ № 265 власник має право зробити це за власною заявою.

Якщо ж мешканці відмовляються виписуватися добровільно, необхідно звернутися до ЦНАПу з документом, що підтверджує право власності, та написати заяву про зняття з реєстрації осіб без їхньої згоди. Суд потрібен у випадках, коли йдеться про виписку неповнолітніх дітей без згоди батьків, осіб, які фактично проживають, або за відмови ЦНАПу.

Покроковий алгоритм виселення сторонньої особи

Коли виникає питання, як виселити орендаря з нежитлового приміщення або житлового об’єкта, потрібно діяти системно. Нижче — чіткий алгоритм:

1. Визначити статус особи.
2. Провести переговори.
3. Надіслати письмову вимогу.
4. Зібрати докази.
5. Подати позов до суду.

Для виконання рішення суду залучається виконавча служба. На цьому етапі відбувається фактичне звільнення житла.

Висновок

Коли у квартирі проживає стороння особа, власник має врахувати статус мешканця та наявність документів. Щоб уникнути затягування процесу та помилок у документах, краще звернутися до юристів, які пояснять, як виселити людину з квартири. Фахівці допоможуть підготувати документи, правильно провести розірвання договору оренди квартири та забезпечити ефективний результат.

Часті запитання (FAQ)

Чи можна виселити людину без суду?

Без суду це можливо лише за добровільною згодою. У більшості випадків для виселення потрібне судове рішення.

Чи можна жити без прописки в помешканні?

Жити без прописки (реєстрації місця проживання) в помешканні іншої людини можна. Але це не дає права на користування житлом без згоди власника.

Чи може поліція виселити?

Поліція не виселяє, але може зафіксувати порушення і допомогти під час конфлікту. У складних випадках, коли стороння особа чи орендар не звільняє приміщення, застосовують судову процедуру.

Скільки триває виселення?

Судовий процес може тривати від кількох місяців до року залежно від ситуації. Після суду настає добровільне (до 15 днів) або примусове виконання рішення.

Що робити, якщо людина не платить?

Якщо ви думаєте, як правильно розірвати договір оренди квартири через борги, — необхідно письмово повідомити орендаря щодо припинення оренди та підписати акт приймання-передачі квартири. Коли орендар відмовляється звільнити житло або погасити заборгованість, звертайтеся до суду з позовом про розірвання договору, виселення та стягнення боргу.