Украинский рынок недвижимости постоянно находится в динамике. Так, за последние полтора года недвижимость подорожала: вторичный фонд – на 16%, объекты на этапе строительства – на 19%. При этом растет и спрос на жилье – например, на OLX с начала года количество поисковых запросов «купить квартиру» в новостройках увеличилось втрое.
По оценкам экспертов, средний возраст покупателей жилья – 35-40 лет, хотя еще около десяти лет назад квартиры в основном покупали люди 40-45 лет. Если раньше жилье для молодых людей часто приобретали родители, то сейчас молодые семьи уже способны это сделать за собственные деньги.
Большинству людей приходится копить на новое жилье не один год. Поэтому, когда дело доходит до поиска конкретной квартиры, важно взвесить все факторы – чтобы выбрать наилучший вариант в рамках своего бюджета. О том, какие вопросы стоит себе задать при покупке жилья, рассказал частный риелтор Александр Гришко.
Локация: спальный район или центр?
В США при выборе жилья уже давно руководствуются правилом трех «Л»: локация, локация и локация. Но и в Украине это первый критерий, который называют покупатели, когда обращаются к риелторам для подбора вариантов.
Многие мечтают о жилье в центре города – там хорошая инфраструктура, проще найти работу в пешей доступности. Но есть и недостатки: высокие цены на недвижимость, сложности с парковкой, шум от транспорта, большая загазованность.
Нужно понять, чего именно вы ждете от микрорайона. Одним важно подобрать жилье, которое находится недалеко от места работы или школы, куда ходят дети. Другие обращают внимание на магазины, спортплощадки, больницы, аптеки, бары и рестораны. Третьи хотят, чтобы рядом находился парк или водоем. Четвертые смотрят на близость к метро и транспортной развязке.
Подумайте, что для вас в приоритете, а отчего готовы отказаться. Как показывает практика, нередко, взвесив все «за» и «против», покупатели останавливаются на покупке жилья не в том районе, в котором планировали изначально.
Не стоит специально искать удачный момент для покупки – это похоже на игру в лотерею. Если гнаться исключительно за ценой, можно упустить хороший вариант в рамках своего бюджета.
Бюджет: за что вы готовы переплатить?
Цены на недвижимость постоянно меняются. Знаю случаи, когда люди выбирали квартиру и затем откладывали покупку – рассчитывали, что за месяц-два ее стоимость снизится. А в результате цены, наоборот, росли (на первичном рынке) или же этот объект «уводили» другие покупатели, которые предлагали большую сумму (на вторичном рынке).
Поэтому не стоит специально искать удачный момент для покупки – это похоже на игру в лотерею. Если гнаться исключительно за ценой, можно упустить хороший вариант в рамках своего бюджета.
При этом важно понять, соответствует ли ваш бюджет ожиданиям от жилья. К примеру, клиент просит найти трехкомнатную квартиру в старинном доме в центре Киева с хорошей планировкой и ценой до $100 тыс. За эти деньги на рынке есть только варианты с проходными комнатами и крошечными кухнями. Тогда нужно спросить себя: готовы ли вы пожертвовать пожеланиями или же можете увеличить бюджет?
По моему опыту, только 10-20% покупателей соглашаются заплатить больше – в среднем на 5-15%. Один из клиентов даже продал свою новую BMW, чтобы хватило денег, настолько ему понравилась квартира.
Около 50% людей снижают планку требований и рассматривают варианты с меньшим числом комнат или дальше от центра и транспортных развязок. У остальных ожидания и бюджет примерно совпадают: получается купить такое жилье, которое хотели с самого начала.
Как минимизировать риски, если покупаете жилье в новостройке: советы юриста
Возраст дома: «вторичка» или новый жилой комплекс?
Сейчас на рынке нет явного лидера: сделки в старом жилом фонде и в новостройках заключаются примерно с равной частотой. При этом у квартир на первичном и вторичном рынке есть свои плюсы и минусы.
Преимущества новостроек:
- возможность купить квартиру на 30-50% дешевле, если инвестировать в строительство на этапе котлована;
- новые технологии строительства – как правило, такие дома хорошо утеплены, с быстрыми лифтами и современными окнами;
- новые коммуникации – трубы и электропроводка прослужат намного дольше, чем в старых домах;
- индивидуальные счетчики на тепло и терморегуляторы на батареях – за счет этого можно экономить на отоплении до 70%;
- «свежее» состояние подъезда, холла, придомовой территории.
Недостатки новостроек:
- как правило, застройщики продают квартиры без ремонта – так что придется выделить бюджет и на него. В категории «эконом» отделка обойдется от $150-200 за квадратный метр, в среднем ценовом сегменте – от $400-700. А дизайнерский ремонт вообще может стоить дороже, чем квартира;
- пока все соседи не сделают ремонты, в доме будет шумно и грязно – это может длиться полтора-два года;
- если жилой комплекс находится в новом микрорайоне, там может не оказаться развитой инфраструктуры;
- если дом только строится, есть риск, что его введут в эксплуатацию с задержкой.
При покупке жилья на первичном рынке стоит обязательно проверить застройщика и сопроводительные документы. Если в доме уже возвели несколько этажей и пускают клиентов на осмотр, стоит зайти в квартиры – убедиться в качестве работ и отделочных материалов. Обратите внимание на стыки стен, поверхность стяжки и ровность штукатурки (если она предусмотрена). Бывают случаи, когда покупатели обнаруживают отклонения по вертикали стен или дефекты в оконных и дверных системах – важно их выявить до заключения сделки.
Копилка покупателя: подборка полезных ссылок для тех, кто хочет приобрести жилье
Преимущества старых домов:
- квартиры на вторичном рынке стоят дешевле, чем аналогичные варианты в новых домах в том же микрорайоне;
- жилье продают уже с ремонтом – можно сразу же заезжать;
- развитая инфраструктура вокруг.
Недостатки старых домов:
- старые технологии строительства – квартира может оказать «холодной», придется тратить дополнительные деньги на утепление;
- старые коммуникации – в любую минуту могут прорваться трубы или вылетать пробки, если включить слишком много электроприборов.
Если вас заинтересовала квартира на вторичном рынке, стоит проверить состояние коммуникаций, а также наличие подтеков или грибка.
Еще можно заранее познакомиться с соседями. Знаю истории, когда люди продали квартиру через несколько лет после покупки из-за того, что жильцы за стенкой постоянно шумели: выясняли отношения или устраивали ночные вечеринки. Другому клиенту пришлось делать дополнительную шумоизоляцию. Такие риски сложно выявить заранее – но можно минимизировать, если тактично расспросить одних соседей о благонадежности других.
Квартира: какая нужна площадь и планировка?
При выборе числа комнат нужно исходить из того, сколько человек будет жить в квартире, есть ли у семьи дети, какого они возраста, одного ли пола. Однозначно правильных или неправильных вариантов нет: каждый случай индивидуальный.
Как правило, студенты, холостяки и молодые пары выбирают «гостинки», студии или однокомнатные квартиры площадью 20-40 кв. м. Также этот вариант подходит для родителей, которые разъезжаются со взрослыми детьми, обменяв одну большую квартиру на несколько с меньшей площадью.
Молодые пары, которые планируют малыша, обычно задумываются об отдельной детской – если позволяет бюджет. А семьи, у которых уже есть дети, в основном ищут квартиры с двумя и больше комнатами. В этом случае площадь жилья не так важна, как число комнат, и зависит от финансовых возможностей покупателей.
В любом случае, когда вы рассматриваете конкретную квартиру, стоит представить, будто вы уже там живете. Достаточно ли там места для всех членов семьи? Хочется ли находиться в этом помещении в течение дня? Нравится ли планировка – особенно, если есть неправильные углы или округлые стены? Хватает ли одного совмещенного санузла или лучше, чтобы было два раздельных?
Также с переходом на удаленную работу из-за карантинных ограничений некоторым людям понадобилось обустроить дома отдельное рабочее место. По моим наблюдениям, на нашем рынке этот тренд не стал массовым. Но если для вас это важно, подумайте заранее, найдется ли в квартире подходящий уголок для стола и компьютера.
Когда вы рассматриваете конкретную квартиру, стоит представить, будто вы уже там живете. Достаточно ли там места для всех членов семьи? Хочется ли находиться в этом помещении в течение дня? Нравится ли планировка?
Этаж и вид из окон: насколько это важно?
В основном люди выбирают квартиры на средних этажах. Многие не хотят рассматривать варианты на первом и последнем: бытует мнение, что внизу холодно, а наверху может протекать крыша. В старых домах это чаще всего так.
Но в новостройках такие риски уже почти не возможны. Наоборот, у этих квартир есть свои преимущества. Первые этажи более доступны, особенно для пожилых или людей с инвалидностью, а на последних этажах отличный вид из окон и нет соседей сверху.
Еще стоит учесть, что «видовые» квартиры, как правило, стоят дороже. Наценка может варьироваться от 5% до 50%. Стоит ли переплачивать за панорамный вид – каждый выбирает для себя.
Помню случай, когда клиент не мог определиться. Одна из квартир, которые он рассматривал, была на верхнем этаже в престижном доме. Из окон открывался шикарный вид, но один из членов семьи боялся высоты. К тому же балконные ограждения казались недостаточно надежными для безопасности маленьких детей. Вторая квартира находилась на среднем этаже и стоила чуть ли не в два раза дешевле.
Мы с клиентом обсудили его «сценарии» жизни в каждой из квартир, и в результате он остановился на первом варианте – и не жалеет об этом. На самом деле выбор людей нередко исходит из эмоций – это как покупка премиального авто или телефона. Главное – принимать решение сознательно.
Документы: как не стать жертвой мошенников?
Выбирая квартиру на первичном рынке, покупатели рискуют столкнуться с неблагонадежностью застройщика. В худшем случае, если строительство «заморозят» и дом не введут в эксплуатацию, можно потерять все вложенные деньги.
Чтобы избежать проблем, изучите документы: проверьте лицензию и разрешение на строительные работы, договор аренды или право собственности на земельный участок. Обязательно расспросите застройщика о схемах финансирования, а затем оцените риски вместе с юристом по недвижимости.
Также стоит почитать отзывы о застройщике на специализированных форумах и сайтах. Если у компании были проблемы с предыдущими объектами, от покупки лучше отказаться.
На вторичном рынке тоже есть свои «подводные камни» и мошеннические схемы. Перед заключением сделки важно проверить паспорт и идентификационный код собственника, а также право собственности на квартиру. Чтобы убедиться в подлинности этих документов, обратитесь к нотариусу.
Покупка квартиры – это серьезный шаг, и нет единого рецепта, как подобрать идеальный вариант. Поэтому важно не спешить с решением. Тщательно взвесьте все «за» и «против», как можно более детально представьте свою жизнь на новом месте. Так вы поймете, что нужно именно вам – и не ошибетесь в выборе.
