Як вибрати й купити квартиру: поради рієлтора

Український ринок нерухомості постійно перебуває у динаміці. Так, протягом останніх півтора року нерухомість подорожчала: вторинний фонд – на 16%, об’єкти на етапі будівництва – на 19%. При цьому зростає й попит на житло – наприклад, на OLX з початку 2021-го кількість пошукових запитів «купити квартиру» у новобудовах збільшилася втричі.

За оцінками експертів, середній вік покупців житла – 35-40 років, хоча ще близько десяти років тому квартири переважно купували у віці 40-45 років. Якщо раніше житлом молодь часто забезпечували батьки, то зараз молоді сім’ї вже здатні це зробити за власні гроші.

Більшості людей доводиться збирати на нове житло не один рік. Тому коли все доходить до пошуку конкретної квартири, важливо зважити всі фактори – щоб вибрати найкращий варіант у межах свого бюджету. Про те, які запитання варто собі поставити під час купівлі житла, розповів приватний рієлтор Олександр Гришко.

Локація: спальний район чи центр?

У США під час вибору житла вже давно керуються правилом трьох «Л»: локація, локація та локація. Але й в Україні це перший критерій, який називають покупці, коли звертаються до рієлторів для вибору варіантів.

Багато хто мріє про житло в центрі міста – там добра інфраструктура, простіше знайти роботу в пішій доступності. Але є й недоліки: високі ціни на нерухомість, складнощі з паркуванням, шум транспорту, велика загазованість.

Потрібно зрозуміти, чого саме ви очікуєте від мікрорайону. Одним важливо підібрати житло, яке знаходиться неподалік місця роботи або школи, куди ходять діти. Інші звертають увагу на магазини, спортмайданчики, лікарні, аптеки, бари та ресторани. Треті хочуть, щоб поруч був парк або водоймище. Четверті дивляться на близькість до метро та транспортної розв’язки.

Подумайте, що для вас у пріоритеті, а від того готові відмовитися. Як показує практика, нерідко, зваживши всі «за» та «проти», покупці зупиняються на купівлі житла не в тому районі, де планували спочатку.

Не варто шукати вдалого моменту для купівлі – це схоже на гру в лотерею. Якщо гнатися лише за ціною, можна проґавити хороший варіант у межах свого бюджету.

Бюджет: за що ви готові переплатити?

Ціни на нерухомість постійно змінюються. Знаю випадки, коли люди обирали квартиру, а потім відкладали купівлю – розраховували, що за місяць-два її вартість знизиться. А в результаті ціни, навпаки, зростали (на первинному ринку) або ж цей об’єкт «перехоплювали» інші покупці, які пропонували більшу суму (на вторинному ринку).

Тому не варто спеціально шукати вдалого моменту для купівлі – це схоже на гру в лотерею. Якщо гнатися лише за ціною, можна проґавити хороший варіант у межах свого бюджету.

При цьому важливо зрозуміти, чи відповідає ваш бюджет очікуванням від житла. Наприклад, клієнт просить знайти трикімнатну квартиру в старовинному будинку в центрі Києва з гарним плануванням і ціною до $100 тис. За ці гроші на ринку є лише варіанти з прохідними кімнатами та крихітними кухнями. Тоді потрібно запитати себе: чи готові ви пожертвувати побажаннями чи можете збільшити бюджет?

За моїм досвідом, тільки 10-20% покупців погоджуються заплатити більше – в середньому на 5-15%. Один із клієнтів навіть продав свою нову BMW, щоб вистачило грошей, настільки йому сподобалася квартира.

Близько 50% людей знижують планку вимог та розглядають варіанти з меншою кількістю кімнат або далі від центру та транспортних розв’язок. У решти очікування й бюджет приблизно збігаються: виходить купити таке житло, яке хотіли з самого початку.

Як мінімізувати ризики, якщо купуєте житло в новобудові: поради юриста

Вік будинку: вторинний ринок чи новий житловий комплекс?

Зараз на ринку немає явного лідера: угоди у старому житловому фонді та в новобудовах укладаються приблизно з рівною частотою. При цьому у квартир на первинному та вторинному ринку є свої плюси й мінуси.

Переваги новобудов:

• можливість купити квартиру на 30-50% дешевше, якщо інвестувати у будівництво на етапі котловану;
• нові технології будівництва – зазвичай такі будинки добре утеплені, зі швидкими ліфтами та сучасними вікнами;
• нові комунікації – труби та електропроводка прослужать набагато довше, ніж у старих будинках;
• індивідуальні лічильники на тепло і терморегулятори на батареях – за рахунок цього можна заощаджувати на опаленні до 70%;
• «свіжий» стан під’їзду, холу, прибудинкової території.

Недоліки новобудов:

• зазвичай забудовники продають квартири без ремонту – тож доведеться виділити бюджет і на нього. У категорії «економ» оздоблення коштуватиме від $150-200 за квадратний
• метр, у середньому ціновому сегменті – від $400-700. А дизайнерський ремонт взагалі може коштувати дорожче за квартиру;
• доки всі сусіди не зроблять ремонти, у будинку буде шумно і брудно – це може тривати півтора-два роки;
• якщо житловий комплекс розташований у новому мікрорайоні, там може не бути розвиненої інфраструктури;
• якщо будинок зводиться, є ризик, що його введуть в експлуатацію із затримкою.

Під час покупки житла на первинному ринку варто обов’язково перевірити забудовника та супровідні документи. Якщо в будинку вже звели кілька поверхів і пускають клієнтів на огляд, варто зайти до квартир – переконатися в якості робіт та оздоблювальних матеріалів. Зверніть увагу на стики стін, поверхню стяжки та рівність штукатурки (якщо вона передбачена). Трапляється, що покупці виявляють відхилення по вертикалі стін або дефекти у віконних та дверних системах – важливо їх виявити до укладання угоди.

Скарбничка покупця: добірка корисних посилань для тих, хто хоче придбати житло

Переваги старих будинків:

• квартири на вторинному ринку коштують дешевше, ніж аналогічні варіанти у нових будинках у тому самому мікрорайоні;
• житло продають уже з ремонтом – можна одразу ж заїжджати;
• розвинена інфраструктура довкола.

Недоліки старих будинків:

• старі технології будівництва – квартира може виявитися «холодною», доведеться витрачати додаткові гроші на утеплення;
• старі комунікації – будь-якої хвилини можуть прорватися труби або вилітати пробки, якщо увімкнути занадто багато електроприладів.

Якщо вас зацікавила квартира на вторинному ринку, варто перевірити стан комунікацій, а також наявність патьоків або грибків.

Ще можна заздалегідь познайомитись із сусідами. Знаю історії, коли люди продали квартиру за кілька років після купівлі через те, що мешканці за стінкою постійно галасували: з’ясовували стосунки чи влаштовували нічні вечірки. Іншому клієнту довелося робити додаткову шумоізоляцію. Такі ризики складно виявити заздалегідь – але можна мінімізувати, якщо тактовно розпитати одних сусідів про благонадійність інших.

Квартира: яка потрібна площа та планування?

Обираючи кількість кімнат, потрібно виходити з того, скільки людей буде жити в квартирі, чи є в сім’ї діти, якого віку, чи однієї статі. Однозначно правильних чи неправильних варіантів немає: кожен випадок індивідуальний.

Зазвичай студенти, холостяки та молоді пари обирають «гостинки», студії або однокімнатні квартири площею 20-40 кв. м. Також цей варіант підходить для батьків, які роз’їжджаються з дорослими дітьми, обмінявши одну велику квартиру на кілька із меншою площею.

Молоді пари, які планують немовля, зазвичай замислюються про окрему дитячу – якщо дозволяє бюджет. А сім’ї, в яких уже є діти, здебільшого шукають квартири з двома і більше кімнатами. У цьому випадку площа житла не така важлива, як кількість кімнат, і залежить від фінансових можливостей покупців.

У будь-якому разі, коли ви розглядаєте конкретну квартиру, варто уявити, ніби ви вже там живете. Чи достатньо місця для всіх членів родини? Чи хочеться перебувати у цьому приміщенні протягом дня? Чи подобається планування – особливо, якщо є неправильні кути чи округлі стіни? Чи вистачає одного суміщеного санвузла чи краще, щоб було два окремих?

Також із переходом на віддалену роботу через карантинні обмеження деяким людям знадобилося облаштувати вдома окреме робоче місце. За моїми спостереженнями, на нашому ринку цей тренд не став масовим. Але якщо для вас це важливо, подумайте заздалегідь, чи знайдеться в квартирі відповідний куточок для стола та комп’ютера.

У будь-якому разі, коли ви розглядаєте конкретну квартиру, варто уявити, ніби ви вже там живете. Чи достатньо місця для всіх членів родини? Чи хочеться перебувати у цьому приміщенні протягом дня? Чи подобається планування?

Поверх і краєвид із вікон: наскільки це важливо?

Здебільшого люди обирають квартири на середніх поверхах. Багато хто не хоче розглядати варіанти на першому та останньому: побутує думка, що внизу холодно, а нагорі може протікати дах. У старих будинках це найчастіше так.

Але в новобудовах такі ризики майже не можливі. Навпаки, ці квартири мають свої переваги. Перші поверхи доступніші, особливо для людей похилого віку або інвалідів, а на останніх поверхах відмінний краєвид з вікон і немає сусідів зверху.

Ще варто врахувати, що «видові» квартири зазвичай коштують дорожче. Націнка може коливатися від 5% до 50%. Чи варто переплачувати за панорамний краєвид – кожен обирає сам.

Пам’ятаю, якось клієнт не міг визначитися. Одна з квартир, яку він розглядав, була на верхньому поверсі в престижному будинку. З вікон відкривався шикарний краєвид, але один із членів сім’ї боявся висоти. До того ж балконні огорожі здавалися недостатньо надійними для безпеки маленьких дітей. Друга квартира розташовувалася на середньому поверсі і коштувала чи не вдвічі дешевше.

Ми з клієнтом обговорили його «сценарії» життя в кожній квартирі, і зрештою він зупинився на першому варіанті – і не шкодує про це. Насправді вибір людей нерідко емоційний – це як купівля преміального авто чи телефону. Головне – ухвалювати рішення усвідомлено.

Підробка документів, продаж через несправжню довіреність, фальшиві гроші: «підводні камені» купівлі житла на вторинному ринку

Документи: як не стати жертвою шахраїв?

Вибираючи квартиру на первинному ринку, покупці ризикують стикнутися з недобросовісним забудовником. У найгіршому випадку, якщо будівництво «заморозять» і будинок не введуть в експлуатацію, можна втратити всі вкладені гроші.

Щоб уникнути проблем, вивчіть документи: перевірте ліцензію та дозвіл на будівельні роботи, договір оренди або право власності на земельну ділянку. Обов’язково розпитайте забудовника про схеми фінансування, а потім оцініть ризики разом із юристом з нерухомості.

Також варто почитати відгуки про забудовника на спеціалізованих форумах і сайтах. Якщо компанія мала проблеми з попередніми об’єктами, від покупки краще відмовитися.

На вторинному ринку теж є свої «підводні камені» та шахрайські схеми. Перед укладенням угоди важливо перевірити паспорт і ідентифікаційний код власника та право власності на квартиру. Щоб переконатися в справжності цих документів, зверніться до нотаріуса.

Купівля квартири – це серйозний крок, і немає єдиного рецепту, як підібрати ідеальний варіант. Тому важливо не поспішати із рішенням. Ретельно зважте всі «за» і «проти», якомога детальніше уявіть своє життя на новому місці. Так ви зрозумієте, що потрібно саме вам – і не помилитеся у виборі.