Як змінились ціни на купівлю квартир у найбільших містах України у 2023 році?
Як правильно сформувати оголошення про продаж житла, щоб здійснити його швидко, безпечно та дорого
Як змінюються вимоги українців до оренди житла у звʼязку з можливими блекаутами?Навесні 2020 року через локдаун ринок нерухомості практично завмер: в умовах невизначеності люди не були готові вкладати гроші в нові квартири. Але вже влітку зростання відновилося, за підсумками року в Україні уклали 486 тис. угод з житлом – це всього на 2,9% менше, ніж в 2019-му.
Спрацював відкладений попит: ті, хто ще до коронакризи планували купити або орендувати нову квартиру, не відмовилися від своїх намірів – і повернулися до них після зняття карантинних обмежень. Тренд на стабільне зростання ринку триває і в 2021 році.
За даними OLX, середня вартість однокімнатної квартири в Києві становить $54,6 тис., двокімнатної – $77,8 тис., трикімнатної – $ 110,1 тис. Протягом останнього року ціни зросли на 10-20%. Це обумовлено як подорожчанням будматеріалів, так і загальним збільшенням попиту: у зв’язку із закриттям кордонів у людей з’явилося більше «вільних» грошей – і вони готові інвестувати в квартири і будинки.
Редакція блогу OLX розпитала професійних рієлторів про бажання й очікування покупців, а також орендарів житла – і склала список шести ключових трендів у нерухомості.
1. Люди хочуть жити в новобудовах
«Якщо раніше люди часто розглядали старий житловий фонд, то протягом останніх років дедалі менше ним цікавляться», – розповідає директор агентства нерухомості Valion Артур Пилипчук.
За його словами, єдиний виняток – «царські» будинки початку XX століття: їх вибирають поціновувачі старовини й ті, хто хоче жити в історичному центрі міста. А ось на хрущовки та гостинки зараз дивляться тільки ті, у кого обмежений бюджет. Річ у тім, що ці будинки побудовані з матеріалів низької якості, в них часто немає ліфтів, а у квартирах – невдалі планування і тісні кімнати.
З ним згодна керівний партнер і генеральний директор KDU Realty Group Олена Маленкова. Вона виділяє три ключові запити покупців і орендарів.
Закрита територія. Люди дбають про свою безпеку і хочуть, щоб у дворах не було випадкових перехожих, у під’їздах сиділи консьєржі, а навколо будинку чергували охоронці.
Розвинена інфраструктура. На перших поверхах нових будинків часто працюють магазини, кафе, салони краси, ательє – отже, заради побутових послуг і розваг не доведеться їхати в центр.
Квартирні лічильники тепла (в місті) або автономна система опалення (дозволена тільки в будинках за містом). Це дозволяє платити тільки за реальне споживання послуг і в такий спосіб економити на комунальних платежах у півтора-два рази.
Крім цього, з досвіду приватного рієлтора Олександра Гришка, люди звертають увагу на розташування будинку і транспортну розв’язку. «Зараз я працюю з клієнткою, яка прибала житло в 3 км від Києва і з часом зрозуміла, що витрачає занадто багато часу на дорогу до міста. Тепер вона хоче нову квартиру ближче до метро», – ділиться експерт.
2. Ринок змушує приймати рішення про угоду дедалі швидше
Олена Маленкова зазначає: якщо три-п’ять років тому людина могла подивитися десяток квартир і потім повернутися до покупки найпершої, то тепер такої можливості часто немає. Поки вона перегляне всі варіанти, першу квартиру забере хтось інший.
«Квартира за ринковою ціною продається в середньому за два-три тижні, максимум – за п’ять. Тому покупець змушений приймати рішення швидше», – пояснює Олена.
З іншого боку, й самі українці з часом стають дедалі рішучішими. «Якщо за радянських часів люди могли прожити за однією адресою все життя, то зараз вони стали мобільнішими. Клієнти шукають нове житло, коли створюють сім’ї, народжують дітей або просто накопичують необхідну суму, щоб підвищити рівень комфорту», – говорить Артур Пилипчук.
Орендарів це стосується навіть більше, ніж покупців. Наприклад, людина змінює роботу – і шукає квартиру ближче до нового офісу. Хтось переїжджає з одного району в інший, хтось – з маленьких містечок у більші.
За спостереженнями Олександра Гришка, орендарі часто знаходять нове житло буквально за пару днів. Покупці – в середньому за один-два місяці: цього часу достатньо, щоб вивчити всі доступні пропозиції на ринку і вибрати підхожий варіант.
3. Ажіотаж навколо заміських будинків виявився короткочасним
«Один з помітних трендів, який виник на тлі локдауна 2020 року, – зростання попиту на покупку та оренду приватних будинків. Люди не розуміли, скільки триватимуть карантинні обмеження, і хотіли перечекати пандемію за містом, ближче до природи. Але це був короткочасний сплеск: він практично зійшов нанівець із закінченням карантину», – розповідає Олександр Гришко.
Ті самі тенденції відзначають й інші експерти. Клієнти Артура Пилипчука минулого року частіше орендували заміські будинки, ніж купували. За його словами, це закономірно: мало хто тримав «вільну» суму для купівлі, але багато хто був готовий оплатити кілька літніх місяців, тільки щоб вирватися з мегаполісів.
«Навесні та влітку 2020-го орендодавці підняли ціни на будинки в два-три рази, ринок був перегрітий. Ми уклали в три-чотири рази більше угод із заміської оренді, ніж в аналогічний період 2019-го, – згадує директор агентства нерухомості Valion. – Але зараз ажіотажу вже немає, вартість повернулася до докризових показників, хоча попит досі трохи вищий, ніж до пандемії».
У компанії Олени Маленкова спостерігають таку саму картину. За її словами, цього року клієнти цікавляться орендою будинків приблизно на 25% частіше, ніж у 2019-му. Щодо покупки – люди дедалі частіше звертають увагу як на заміські будинки, так і на дуплекси і таунхауси зі своєю невеличкою ділянкою землі. Олена переконана, що цей тренд триватиме.
«Таунхауси – це компромісний варіант між міською квартирою і приватним будинком. Серед плюсів: територія, що охороняється, і невеликі комунальні платежі в порівнянні з повноцінним котеджем. Глобальний мінус один – зазвчиай такі комплекси знаходяться за містом, і жителям доводиться витрачати додатковий час на дорогу», – пояснює експерт.
4. Середньостатистичний покупець житла молодшає
За словами Артура Пилипчука, якщо близько десяти років тому квартири здебільшого купували люди 40-45 років, то зараз середній вік клієнтів – 35-40 років. Він пов’язує цей тренд з тим, що з кожним роком у людей з’являється дедалі більше можливостей встигнути заробити гроші на покупку нерухомості в молодому віці. Це стосується насамперед представників капіталомістких індустрій на кшталт IT або агробізнесу.
З ним згоден Олександр Гришко. «Раніше житло для молодих людей часто купували батьки. А зараз молоді сім’ї вже здатні придбати квартиру за власні гроші», – говорить рієлтор.
Олена Маленкова додає, що разом з тенденцією на молодість клієнтів змінюється і ставлення до житла. «Ті, хто заробив на нерухомість самостійно, своїми мізками, часто хочуть жити поруч з такими самим сусідами. Їх цікавлять не “дорогі-багаті” райони, а ті, де можна зустріти однодумців, побудувати спільноту людей зі схожими професіями, цінностями і способом життя», – пояснює генеральний директор KDU Realty Group.
5. Купівля квартири – рентабельний бізнес
Люди купують квартири не тільки для того, щоб там жити, але і як бізнес-інвестицію. Є два основні сценарії:
– Інвестувати в житло у новобудові на етапі котловану – і перепродати квартиру, коли будинок введуть в експлуатацію. За словами Олени Маленкової, на цьому можна заробити 15-35% від початкової вартості житла.
– Купити квартиру, зробити ремонт і здавати її в оренду – довгостроково або подобово.
«Обидва варіанти дуже популярні. У нас в країні не розвинений ринок акцій, немає довіри до банків. Зберігати заощадження в гривнях тривожно через постійні коливання курсу, а депозитна ставка в банках у валюті вже має негативні значення. І тому багато українців не знають іншого способу зберегти гроші, крім як інвестувати в нерухомість», – пояснює Олена.
Вона не раз бачила, що коли в новому житловому комплексі запускають продажу, майбутні інвестори чергують біля офісу вже з п’ятої ранку. Всі хочуть вибрати найкращий варіант за вигідною ціною. Зазвичай люди розглядають для перепродажу або здачі в оренду однокімнатні квартири – на них найвищий попит.
А Олександр Гришко згадує випадки, коли в будинках із вдалою локацією покупці купували житло цілими поверхами – іноді десяток квартир відразу. Ринок постійно зростає, тому в більшості випадків такі інвестиції окуповуються. Єдиний ризик – якщо будинок не добудують, тому експерт рекомендує перед угодою ретельно вивчити документи забудовника.
6. Від рієлторів клієнти очікують «сервісності»
«Зараз рієлторам недостатньо просто добре знати ринок. Покупці розраховують, що фахівець з нерухомості зрозуміє їх справжні потреби і вбереже від непродуманих рішень», – розповідає Артур Пилипчук.
За його словами, часто клієнти самі не знають, чого саме хочуть. А тому робота рієлтора – з’ясувати, який у покупця стиль життя, що для нього важливо. Припустімо, клієнт говорить, що хоче жити в центрі, але при цьому він захоплюється риболовлею і очікує, що біля будинку буде водойма, а ще йому потрібне місце, де зберігатиметься надувний човен. Агент з нерухомості підкаже йому, що в центрі відповідних варіантів просто немає, і запропонує розглянути будинок у передмісті.
Ба більше: грамотний ріелтор може підшукати рішення, про яке клієнт навіть не здогадувався. Артур згадує випадок, коли до нього звернувся чоловік, який любив займатися спортом просто неба. Клієнт подумував про таунхаус, але переймався, що йому доведеться витрачати час на дорогу в центр. Фахівці з нерухомості знайшли вихід: придбати міську квартиру з великою терасою, на якій досить місця, щоб розмістити необхідний спортивний інвентар.
Олександр Гришко зауважує, що до 80% клієнтів купують не те, про що думали спочатку. «Один мій клієнт хотів квартиру на правому березі Києва. Сам він працював на лівому, але був готовий їздити. Під час бесіди з’ясувалося, що і його діти ходять в секції на лівому березі. Так ми разом дійшли висновку, що всій родині буде вигідніше жити ближче до локацій, де вони проводять стільки часу», – згадує приватний рієлтор.
«Зараз в інтернеті доступні тисячі пропозицій. Покупці тонуть в інформаційному шумі, бояться ухвалити неправильне рішення, переплатити. А тому завдання рієлтора – профільтрувати всі можливі об’єкти, допомогти клієнту знайти найкращий і вигідний варіант, а потім провести переговори щодо угоди в його інтересах», – підсумовує Олена Маленкова.
Текст: Валентина Шимкович
