Обмін нерухомості: що таке договір міни і як обміняти житло

Ця стаття допоможе зрозуміти, що таке обмін нерухомості, які особливості має договір міни квартири, будинку та земельної ділянки, а також які документи варто перевірити, щоб не стати жертвою ошуканців.

Що таке договір міни

Договір міни — це документ, що посвідчує обмін майна чи іншої цінності між сторонами угоди. Об’єктом угоди може бути майно, що має ринкову цінність: нерухомість, транспортні засоби, техніка тощо.

Договір міни нерухомого майна укладається, коли здійснюється обмін житла чи земельної ділянки. Зазвичай у документі вказують, яке майно обмінюється, його стан і ринкова вартість. До того ж у тексті угоди можуть зазначатися умови щодо передачі власності, платежів, гарантії для сторін.

Навіщо розмінювати житло

Така форма міни дає змогу власникам або покращити свою житлову ситуацію, або зменшити фінансові витрати на утримання нерухомості.

Розмін житлової нерухомості може бути вигідним для людей, які:

• шукають житло в певному районі чи з особливими характеристиками, але не можуть дозволити собі придбати таку нерухомість за її повну вартість;
• хочуть придбати квартиру чи будинок із мінімальними фінансовими вкладеннями;
• прагнуть зберегти свою нерухомість як інвестиції, але водночас змінити місце проживання.

Отже, у багатьох життєвих ситуаціях розмін житла можна розглядати як вигідну альтернативу купівлі чи продажу нерухомості.

Як оформити обмін квартири

Щоб угода мала юридичну силу, потрібно знати, як зробити обмін нерухомості та правильно оформити договір міни.

Процедура передбачає кілька етапів:

1. Домовленість стосовно обміну.

Сторони усно домовляються щодо умов, визначають вартість об’єктів, дату та процедуру передачі власності.

2. Підписання договору.

Щоб угода мала юридичну силу, її має бути правильно сформовано, підписано обома сторонами й засвідчено нотаріусом. Традиційно в тексті вказують детальну інформацію про нерухомість, що підлягає міні, зокрема розмір та адрес. Також у документі прописують умови передачі майна.

Договір міни. Зразок:

3. Реєстрація договору.

Після підписання документ, для набуття ним юридичної сили, має бути зареєстровано у відповідних державних органах.

4. Оплата податків і зборів.

Сума може коливатися і залежить від особливостей майна, що бере участь в обміні.

Пакет документів для обміну квартир

Щоб укласти договір обміну квартири, сторони мусять надати нотаріусу такі документи:

• паспорт та код платника податків;
• правовстановлювальні (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, дарування тощо);
• техпаспорт на обмінювану нерухомість;
• довідка щодо оціночної вартості майна;
• довідка про зареєстрованих мешканців;
• відмови від претензій на нерухомість від осіб, що за законом мають на неї право.

Якщо в угоді беруть участь неповнолітні (зареєстровані в помешканні), тоді знадобиться дозвіл від служби опіки та піклування. Якщо квартиру було придбано подружжям, потрібно надати письмове погодження від чоловіка/дружини. Якщо на момент укладання договору міни подружжя розлучилось, до пакета документів долучають свідоцтва про шлюб і його розірвання.

Як обміняти квартиру з доплатою

Якщо оцінна вартість обмінюваних об’єктів різна, можна виконати обмін квартир із доплатою. У такому випадку цей пункт прописується в тексті договору з вказанням розміру доплати. Залежно від умов договору компенсувати різницю можна грошима або майном (земельна ділянка, гараж тощо).

Як обміняти квартиру на квартиру

Обмін квартири на квартиру відбувається за стандартним алгоритмом:

1. Знайти потенційного партнера для угоди у своєму населеному пункті чи іншому, якщо цікавить міжміський обмін квартир. Для цього можна звернутися по допомогу до агентства нерухомості або займатися пошуками самостійно. До речі, доволі зручно шукати об’єкти для обміну через сервіс OLX. На сайті в розділі «Нерухомість» щодня з’являються нові оголошення від власників із різних регіонів України. Тож залишається лише вказати у фільтрах пошуку потрібні критерії.
2. Оглянути вибрану нерухомість, усно погодити нюанси майбутньої угоди.
3. Укласти договір та оформити всі необхідні документи.

Варіанти обміну можуть бути рівноцінні чи з доплатою.

Обмін квартири на будинок і будинку на квартиру

Обмін нерухомості може бути рівноцінним чи з доплатою, що залежить від оцінної вартості об’єктів.

За українським законодавством дозволено робити обмін квартири на будинок чи навпаки. Процедура відбувається за стандартною схемою.

Які потрібні документи на обмін квартири на будинок

У випадку обмінювання будинку та квартиру пакет необхідних документів дещо відрізняється від бартеру квартира-квартира. Власник будинку, крім стандартного пакета, має надати й документи на земельну ділянку:

• право власності;
• виписку з Державного земельного кадастру;
• експертне оцінювання.

У деяких випадках нотаріус може запросити й інші документи.

Обмін будинку на квартиру

Договір міни житла різних типів (будинок і квартира) укладається за тим же зразком, що й у сегменті квартира-квартира, водночас в документі прописується пункт про доплату.

Обмін такого типу може бути цікавим для власника будинку з різних причин:

• бажання переїхати до міської квартири;
• потреба знизити трати на утримання нерухомості;
• бажання змінити житло з надлишковою площею на більш компактне тощо.

Така міна може зацікавити й у тому випадку, якщо у будинку є кілька власників, які хочуть роз’їхатися та здобути окреме житло.

Договір міни земельних ділянок

Договір міни земельної ділянки — спосіб розміну землі. У багатьох випадках така угода може бути доволі вигідною. Скажімо, продаж земельного паю — варіант, що влаштує тих власників, котрі бажають позбутися землі й отримати за неї гроші. Міна дає можливість поміняти одну ділянку на іншу — у зручнішій місцевості, з іншими розмірами тощо.

Відповідно до українського законодавства, договір обміну земельними ділянками між орендарями не може бути укладено. Суб’єктами угоди мають виступати тільки власники, котрі надають стандартний пакет документів, що посвідчує правомірність операції обміну. У договорі міни вказують умови операції, площу ділянок, їхні межі розташування тощо.

Міна нерухомості: податок

За укладання договору обміну нерухомості доведеться сплатити податок, що передбачено
ст. 172 Податкового кодексу України:

• на дохід фізичних осіб — 5%;
• держмито — 1%;
• військовий збір — 1,5%.

Крім того, доведеться заплатити за послуги нотаріуса.

Чим обмін квартири відрізняється від продажу

Продаж і обмін квартир — це різні операції з нерухомістю, кожна з яких має свої особливості. Договір міни полягає в тому, що сторони передають своє майно одне одному. Операція «купівля-продаж» передбачає, що одна сторона передає майно іншій за визначену ціну. Є певні відмінності й у процесі оформлення документації, розмірі комісійних витрат, податку. Фактично, в угоді міни кожен суб’єкт одночасно є і продавцем, і покупцем.

Що вигідніше — обмін чи продаж

Однозначної відповіді немає, адже все залежить від конкретних життєвих обставин і потреб кожної зі сторін. Вибір варіанту операції визначається низкою критеріїв:

• фінансова вигода — якщо вам потрібні реальні гроші, вигіднішим може стати продаж, якщо є потреба переїхати в інше місце, але немає можливості купити житло, тоді міна;
• обмеження часу — якщо потрібно швидко змінити місце проживання, тоді обмін — зручніший варіант, оскільки не доведеться витрачати час на продаж, а потім на купівлю;
• кількість пропонувань — обмін зазвичай дає більше можливостей, адже можна провести рівноцінну міну чи з доплатою.

Крім того, під час купівлі-продажу доводиться сплачувати більше зборів і податків.

Способи розміну житла

Передбачено різні способи розміну житла:

• договір купівлі-продажу — власник продає нерухомість і з отриманих коштів купує іншу;
• договір міни — власники обмінюються майном із доплатою чи без;
• розмін іпотечної нерухомості — можливий тільки за умови отримання згоди від банку, що до моменту погашення кредиту є власником такого житла.

Вибір способу розміну залежить від низки чинників: наявність грошей, пріоритети власника, часові рамки, стан ринку нерухомості тощо.

Чи потрібен рієлтор у разі обміну нерухомості

Рієлтор для обміну нерухомості не обов’язковий. Послуги такого спеціаліста можуть знадобитися, якщо у вас немає часу чи бажання самостійно займатися пошуком варіанту на обмін. Але треба бути готовим, що доведеться сплатити комісію за його послуги.

Швидко відшукати варіант нерухомості для міни можна й самостійно — за допомогою сервісу OLX, де зібрано сотні пропонувань від власників житла з різних областей України.