Чому потрібен договір для оренди житла та як його складати

До початку війни приблизно 40% українців мешкали в орендованому житлі. За останній рік кількість орендарів суттєво збільшилася. Хтось винаймає помешкання на декілька днів чи тижнів. Інших життєві обставини змушують жити в орендованих квартирах роками. Проте далеко не всі знають, у яких випадках варто затверджувати відносини між орендарем і власником нерухомості юридично, та як скласти договір оренди квартири чи іншого житлового приміщення.

Навіщо потрібен договір під час оренди квартири?

Оренда житла — це домовленість між власником нерухомості та сторонньою особою, що тимчасово проживатиме в помешканні за певну суму. За законом така угода погоджується спеціальним документом — договором оренди. Він регламентує відносини між власником і орендарем нерухомості.

Незалежно від того, що в планах — здача чи оренда квартири, договір між сторонами знадобиться однозначно. Плюси від його підписання здобуває як власник, так і винаймач житла.

Основні переваги, що надає договір оренди квартири для орендодавця:

• у випадку пошкодження майна зобов’язує компенсувати його вартість;
• захищає від заселення більшої кількості осіб, ніж було домовлено;
• унеможливлює ситуацію, коли наймачі здають житло третім особам;
• усуває непорозуміння щодо питань ремонту тощо.

Наявність документа важлива і для орендарів. Адже права квартирантів на житло без договору оренди опиняються під загрозою. Документальне погодження прав і обов’язків захищає орендарів від низки неприємностей:

• виселення без попередження;
• раптового підвищення вартості оренди;
• надто частих візитів господаря, зокрема й без попередження;
• втрати внесеного завдатку за житло.

Якщо оренда житла офіційно погоджена у вигляді договору, квартирант має право на тимчасову реєстрацію за місцем фактичного проживання.

Чому частіше здають квартиру без договору оренди

Як передбачає Цивільний кодекс, оренда житла — це договір, що укладається в письмовій формі, часто за участі нотаріуса. Про це йдеться в частині 1 статті 811. Попри те, що договір здачі квартири в оренду надає низку переваг, поширено випадки, коли погодження між сторонами відбувається усно, без підписання документа. Основні причини цього — бажання уникнути паперової тяганини й зекономити на сплаті податку.

Однак усний договір оренди житла не дає гарантії, що сторони дійсно дотримуватимуться попередніх домовленостей. А в разі виникнення конфліктної ситуації, вирішити спір без документа буде вкрай важко.

Як укласти договір оренди квартири

Щоб документ мав юридичну силу й був вигідним для обох сторін, важливо знати, як правильно укласти договір оренди квартири. Зміст кожної угоди унікальний, адже створюється з урахуванням конкретної ситуації, побажань наймача та власника нерухомості. Проте за основу зазвичай береться типовий договір оренди житла, до якого, за бажання сторін, вносяться корективи.

Чи потрібно реєструвати договір про оренду квартири

За законом угоду щодо здачі/наймання житла має бути укладено в письмовій формі (ч.1 статті 811 Цивільного кодексу України). Нотаріальна реєстрація документа здебільшого не є обов’язковою, хоча й може бути виконана на вимогу однієї зі сторін договору (ч.4 статті 209 Цивільного кодексу).

Участь нотаріуса обов’язкова, коли йдеться про наймання із правом викупу нерухомості та в деяких інших ситуаціях. Більше про те, коли необхідне нотаріальне посвідчення, знайдете за посиланням

Що має бути в договорі про оренду квартири

Якщо угода укладається без участі юриста, сторонам варто знати, як скласти договір оренди житла правильно, яку інформацію задокументувати. А це:

• точний адрес квартири;
• реквізити документів, що посвідчують право власності орендодавця на житло;
• паспортні дані учасників угоди;
• розмір орендної плати;
• період дії домовленості;
• обов’язки сторін.

Також у договір оренди квартири між фізичними особами вносять:

• показники лічильників перед заселенням;
• умови, за яких може змінюватися розмір орендної плати;
• причини для розірвання угоди;
• можливість суборенди;
• періодичність візитів власника тощо.

За аналогічною схемою укладають договір на оренду житла між фізичною і юридичною особою.

Якщо в тексті угоди не вказано іншого періоду, тривалість дії документа автоматично визначається на 5 років. Цей нюанс прописано у ст. 821 Цивільного кодексу України.

Які документи потрібні під час оренди

Щоб укласти договір наймання квартири, потенційному орендарю достатньо надати лише документ, що посвідчує його особу. Однак зазвичай цієї інформації недостатньо, щоб власник нерухомості зрозумів, хто перед ним — чесний орендар чи шахрай.

Є декілька лайфхаків, що допоможуть розпізнати відповідального наймача. Щоб дізнатись їх, ознайомтеся з нашою статтею «Як перевірити орендарів: 7 порад власникам житла для безпечної угоди».

Перелік документів, які має надати орендодавець:

• паспорт;
• право власності на квартиру, що здається в оренду, або генеральна довіреність від власника з нотаріальним посвідченням;
• виписка з Єдиного державного реєстру майнових прав.

Якщо потенційний орендар попросить надати документи щодо відсутності боргу за комунальні послуги, власник нерухомості має підготувати ці довідки.

Як зареєструвати договір оренди квартири в податковій

За українським законодавством орендна плата, яку здобуває власник нерухомості — це дохід фізичної особи, що обкладається податком. Тому після підписання угоди орендодавець має надати інформацію стосовно здачі житла до податкової служби. Якщо угода укладається за участі нотаріуса, тоді функцію інформування виконує саме він.

Після реєстрації інформації щодо здачі житла в податковій власник нерухомості зобов’язаний сплатити податок. І саме цей чинник спонукає багатьох орендодавців укладати тіньові угоди — здавати житло без відома податкової інспекції.

Однак якщо здача помешкання не зареєстрована у податковій, угода вважається нелегалізованою. У разі виникнення конфліктної ситуації між наймачем і орендодавцем, вирішити її в судовому порядку неможливо. Крім того, нелегалізований договір позбавляє орендаря можливості зробити тимчасову реєстрацію. Вона дає право на медичні, адміністративні та інші послуги за місцем фактичного проживання.

Для легалізації оренди в податковій власник нерухомості, за встановленою законодавством процедурою, має подати декларацію щодо майнового стану і доходів. Після цього сплатити податковий збір.

Який податок за здачу квартири в оренду?

Коли укладається така угода, як здача квартири в оренду, податки сплачує тільки орендодавець. До переліку обов’язкових зборів входять:

• держмито;
• військовий збір;
• внесок до Пенсійного фонду;
• податок на прибуток;
• плата за перевірку нерухомості й оформлення договору.

Загальна сума податків, які доведеться сплатити, залежить розміру доходу, отриманого від здачі майна. Податок сплачується щоквартально.

Що буде за нелегальну здачу житлової площі?

Якщо про нелегальну оренду стане відомо податковій службі, власнику нерухомості доведеться сплатити штраф за приховування доходів і уникнення податків. Розмір штрафної санкції становить 19,5 % від суми, що власник дістав за період нелегальної здачі нерухомості.

Можливі й інші варіанти штрафних санкцій:

• сума всіх несплачених податків разом із визначеним штрафом;
• штраф за адміністративне правопорушення (51–136 грн);
• якщо сума прихованого доходу суттєва, тоді штраф може становити 17–34 тис. грн.

Штрафні санкції на власника нерухомості накладаються лише у випадку доведеного факту нелегальної здачі майна в оренду.

У яких випадках можна розірвати договір?

Українське законодавство не забороняє дострокове розірвання договору наймання житла. Але процедура має виконуватися за певними правилами:

• бути погодженою сторонами добровільно або в судовому порядку;
• про розірвання угоди ініціатор мусить повідомити не пізніше ніж за 3 місяці до дати виселення;
• з врахуванням умов, передбачених договором.

Ініціатором розірвання договору оренди житла може бути як власник, так і орендар.

Орендодавець має право вимагати дострокового припинення угоди наймання, якщо квартирант:

• передав нерухомість третій стороні в суборенду;
• використовує приміщення не за призначенням;
• порушує правила оренди квартири, що прописані в договорі;
• пошкодив приміщення чи майно в ньому;
• не сплачує оренду впродовж 3 місяців чи довше.

Наймачі помешкання можуть розірвати угоду в будь-який час за власним бажанням, але про своє рішення мають попередити заздалегідь (за 3 місяці або впродовж терміну, вказаного в договорі).

Також квартиранти можуть достроково розірвати домовленість щодо оренди, якщо:

• власник нерухомості порушує умови, що прописані в договорі;
• житло стало непридатним для проживання;
• помешкання було здане в оренду в стані, що не відповідає попередній домовленості.

Незалежно від того, хто виступає ініціатором розірвання оренди, процедура має відбуватися з врахуванням законодавства та умов, передбачених договором.

Як краще здавати чи орендувати квартиру — з офіційним договором чи на підставі усної домовленості? Кожен вирішує самостійно. Проте варто пам’ятати, що наявність письмового легалізованого документа — це гарантія дотримання домовленостей для обох сторін. Його наявність захищає орендодавця від штрафних санкцій і є важелем впливу на безвідповідальних квартирантів. Для людей, які планують винаймати житло, письмовий договір — запорука того, що їхні житлові права не буде порушено й орендодавець сумлінно виконуватиме взяті на себе зобов’язання.