Форми управління багатоквартирним будинком

Будь-який багатоквартирний будинок — це складна інженерна конструкція з розгалуженою системою комунікацій. Щоб його мешканці могли безперебійно отримувати водо-, теплопостачання, електроенергію, загальнобудинкові інженерні системи варто підтримувати в справному стані. Крім того, усім хочеться, щоб ліфти в багатоквартирному будинку були справні, під’їзди чистими й освітленими, дитячі майданчики й прибудинкові зони відпочинку затишними та безпечними.

Ще не так давно всі ці турботи були в зоні відповідальності ЖЕКів. Однак така форма управління мала чимало недоліків. Тож зрештою у 2015 році був прийнятий закон щодо багатоквартирних будинків, який дає змогу мешканцям самостійно обирати форму управління. Але щоб зробити правильний вибір, необхідно знати, які бувають форми управління будинком, у чому їхні особливості, переваги та недоліки.

Форми управління будинком

Управління багатоквартирним будинком — це комплекс заходів, мета яких:

• підтримувати будівлю в безпечних і комфортних для життя умовах;
• дбати про спільне майно та розв’язувати питання щодо його використання;
• стежити за тим, щоб усі мешканці отримували комунальні послуги належної якості.

Українське законодавство дозволяє такі форми управління багатоквартирним будинком:

• самостійно співвласниками;
• управителем, якому співвласники повністю чи частково делегують свої функції;
• об’єднанням співвласників (ОСББ);
• керуючою компанією.

Кожен із варіантів має свою специфіку, яку варто враховувати, вибираючи ту чи іншу форму управління.

Управління багатоквартирним будинком через об’єднання співвласників

Самостійне управління будинком може відбуватися зі створенням ОСББ і без нього. Фактично, в обох випадках управлінцем виступає колектив мешканців. Проте між обома варіантами є суттєві відмінності.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або ОСББ — це юридична особа. Тобто офіційна організація, що представляє інтереси мешканців. Якщо розглядати управління багатоквартирним будинком без створення ОСББ, то ця форма застосовується здебільшого в невеликих будівлях на 3–5 квартир. У такому випадку всі управлінські питання вирішуються на загальних зборах співвласників, а роботи з утримання будівлі та прибудинкової території мешканці беруть на себе.

Основні переваги самостійної форми управління будинком без ОСББ:

• відсутність витрат на оплату послуг керуючої компанії;
• між поставниками й споживачами комунальних послуг немає посередників;
• повноваження щодо керування спільним майном залишаються безпосередньо у власників.

Є і мінуси:

• будинком управляють здебільшого непрофесійно;
• більшість робіт з утримання будівлі виконують самі мешканці;
• можуть виникати складнощі з вибором підрядника для ремонту тощо;
• буває важко знайти того, хто візьме на себе відповідальність представляти інтереси всіх мешканців.

У багатоповерхівках із великою кількістю квартир така форма не надто зручна. Замість неї зазвичай використовують варіант з ОСББ. Для створення ОСББ форма власності будинку не має значення. До складу об’єднання можуть входити власник будівлі чи його представник, мешканці з-поміж тих, які купили чи приватизували в будівлі нерухомість (житлову чи нежитлову).

Закон про ОСББ дає можливість такому об’єднанню співвласників керувати будинком самостійно або ж залучати управителя.

ОСББ залучає управителя

Управителем багатоповерхівки може бути як підприємець, так і юридична особа, з якою ОСББ укладає договір. Цим документом управителю делегують частину обов’язків щодо утримання будівлі, прибудинкової території, розв’язання господарсько-побутових питань.

Основні переваги такої форми:

• зазвичай управитель має досвід у керуванні багатоквартирними будівлями;
• управитель сам веде фінансовий облік, займається технічними питаннями, організовує роботу майстрів тощо;
• наявність управителя «зі сторони» допомагає зменшити напругу й конфлікти мешканців, створити більш сприятливу атмосферу для продуктивної співпраці;
• мешканцям не доводиться витрачати час на вирішення адміністративних чи технічних питань щодо функціонування будинку.

Основні недоліки залучення управителя:

• додаткові фінансові витрати на оплату послуг;
• може знаходитися далеко від будинку, що не сприяє оперативному розв’язанню нагальних проблем;
• буває важко контролювати його роботу, фінансові операції.

Однак якщо до вибору управителя підійти з усією відповідальністю, вдасться убезпечити себе від більшості потенційних недоліків.

Управління безпосередньо ОСББ

Управління будинком ОСББ без залучення управителя — це форма управління, за якої всі адміністративні, господарські та фінансові питання бере на себе уповноважена група з представників мешканців багатоповерхівки.

У такому випадку обирають правління ОСББ, ревізійну комісію. На загальних зборах затверджують статут, кошторис, перелік і розмір обов’язкових внесків, слухають звіти правління, розв’язують спірні питання тощо.

Управління безпосередньо ОСББ має низку переваг:

• економія коштів на оплату послуг управителя;
• якісніший контроль фінансових операцій;
• мешканці самі визначають розмір внесків;
• ОСББ мають право брати участь у різних міських і державних програмах, одночасно реалізовувати комерційні проєкти;
• мешканці більш мотивовані, більше залучені до спільної справи.

Щодо недоліків такої форми управління, то це:

• членам ОСББ може бракувати управлінського досвіду;
• висока відповідальність за комфорт і безпеку всіх мешканців багатоповерхівки;
• доводиться самостійно розв’язувати питання з мешканцями, що не сплачують компослуги;
• у вирішенні спірних моментів можуть виникати конфлікти між сусідами;
• управління багатоповерхівкою потребує багато часу й зусиль.

Водночас варто розуміти, що практично в кожній багатоповерхівці є чимало ініціативних і мотивованих людей, з менеджерськими задатками, які готові взяти на себе управлінську роботу. У такому випадку в ОСББ буде більше плюсів, ніж мінусів.

Управління багатоквартирним будинком компанією

У ролі керуючої компанії стає певна структура, що бере на себе зобов’язання щодо створення доброустрою будинку і прибудинкової території. На балансі однієї компанії може бути декілька будинків.

Перелік функцій та обов’язків керуючих компаній дещо нагадує ЖЕКи. До них входить прибирання під’їздів і прибудинкової території, поточні ремонти, обслуговування ліфтів та комунікаційних мереж, організація освітлення тощо. Відмінність між керуючими компаніями й ЖЕКами в тому, що перші зазвичай роботи виконують більш якісно, за чітким планом і фіксованою вартістю.

Головні переваги обслуговування керуючою компанією:

• професійне управління багатоповерхівкою;
• кваліфіковане розв’язання господарсько-адміністративних проблем;
• цілодобові call-центри для оперативного реагування;
• висока конкуренція стимулює такі компанії надавати якісні послуги;
• питання щодо заборгованості за компослуги вирішуються в судовому порядку, безпосередньо за участі представника керуючої компанії та боржника, без залучення інших мешканців будинку, що дозволяє уникнути конфліктів між сусідами.

Недоліки такої форми управління:

• мешканці не можуть впливати на розмір оплати за послуги;
• керуюча компанія виконує роль посередника між будинком і підрядниками, що може підвищувати вартість робіт;
• основні рішення ухвалюються за мінімальної участі мешканців будинку.

Такий варіант може бути вкрай зручним у тому випадку, коли мешканці бажають жити в комфортних умовах і водночас брати мінімальну участь у їхньому створенні.

Яку форму управління багатоквартирним будинком обрати?

Немає універсальної відповіді на запитання, яка форма управління багатоквартирним будинком найкраща. На вибір варіанту впливають різні чинники:

• бажання мешканців;
• кількість квартир;
• специфіка будівлі та локація;
• технічний стан будинку.

Управління багатоквартирними будівлями може здійснюватися ОСББ, управителями, керуючими компаніями. Кожен варіант має свою специфіку, переваги й недоліки, які варто брати до уваги.

Зрештою, навіть якщо згодом мешканці будинку зрозуміють, що вибрана форма управління їм за низкою причин не підходить, законодавство не забороняє перейти на інший формат.