Як вибрати ділянку для будівництва будинку

Власний будинок чи хоча б невелика дача — мрія людей, які надають перевагу спокійному сімейному життю. Заміський дім із власним подвір’ям і садом — ідеальне місце для зростання дітей, відпочинку трохи далі від сторонніх очей. Власники такого помешкання можуть тримати домашніх тварин, займатися фермерством, городництвом і садівництвом, облаштувати зону відпочинку на свій смак.

Вважається, що зручність, естетичність помешкання і території довкола нього залежать від продуманості проєкту будинку й ландшафтного дизайну. Але не менш важливо знати, як вибрати земельну ділянку, на якій вдасться реалізувати задумане.

На якій землі можна будувати?

У наш час купити землю під будівництво — не проблема. Станом на квітень 2023 р. на OLX було майже 10,5 тисяч актуальних оголошень, де пропонувався продаж землі в різних регіонах України. Пропонування різняться за вартістю, площею, формою ділянки. Є варіанти й у межах мегаполісів, і в мальовничих куточках за містом. Найдорожче коштує земля в Києві, а також на морському узбережжі (цінники доходять до 50 тис. у.о. за сотку й більше). Проте навіть в елітних районах, за бажання, можна відшукати доволі вигідні пропонування. Тим паче, що розділ регулярно поповнюється новими оголошеннями.

Щоби правильно вибрати землю під будівництво, варто враховувати низку аспектів. Один із них — юридичний. В Україні діє класифікація земель за цільовим призначенням. Це означає, що за законом далеко не кожну землю можна використовувати під будівництво житла.

Наприклад, на землі з кодом 01.05 можна займатися садівництвом і побудувати садовий будиночок, у якому, однак, не вдасться прописатися. Натомість для індивідуального будівництва житла використовують земельні ділянки із цільовим призначенням 02.01. Тож перед тим як купити земельну ділянку під будівництво, варто уточнити її цільове призначення. Перевірити статус землі можна в базі даних Держгеокадастру.

Розташування ділянки під забудову

Розташування землі під майбутній будинок кожен підбирає за власним розсудом. Вибір залежить від особистих уподобань господарів. Хтось мріє поселитися максимально віддалено від цивілізації, а іншим потрібен будинок у заміській локації, звідки за потреби можна швидко добратися до міста.

Вибираючи землю під будівництво за містом, рієлтори рекомендують звертати увагу на такі аспекти:

• розташування поблизу природних об’єктів (водойми, ліси, лісосмуги тощо) — ці чинники впливають не лише на екологію, а й на специфіку клімату, погоди в різні пори року;
• близькість техногенних об’єктів (об’їзні траси, фабрики, заводи) — впливають на екологію, рівень шуму;
• віддаленість від найближчого великого населеного пункту;
• особливості населеного пункту, де розташована земля (мегаполіс, провінційне містечко, сільська місцевість).

Під час вибору земельної ділянки варто поцікавитися, чи поблизу неї не планується найближчим часом будівництво автомагістралі, промислового об’єкта.

Інфраструктура та доступність ділянки

Комфортність проживання в певній місцевості залежить від особливостей розвитку соціальної інфраструктури. Тому заздалегідь перевіряйте наявність поблизу:

• магазинів;
• закладів охорони здоров’я;
• дитсадочків, шкіл;
• поштового відділення;
• зупинок громадського транспорту

Вважається ідеальним, якщо до будь-якого з важливих об’єктів інфраструктури необхідно діставатися не довше 30–40 хвилин.

Ще один важливий аспект вибору місця для будівництва — якість доріг у місцевості. Варто заздалегідь оцінити, наскільки легко буде діставатися будинку автомобілем чи пішки, особливо в складних погодних умовах. Окремо варто оцінити, чи зможе проїхати важка габаритна техніка до ділянки під час будівництва.

Наявність інженерних комунікацій на земельній ділянці

Ще один важливий чинник вибору землі під забудову — наявність інженерних комунікацій. Зокрема йдеться про:

• електропостачання;
• водопостачання;
• каналізацію;
• газ;
• мобільний зв’язок;
• інтернет.

Вони вже можуть бути підведені до ділянки, або ж усіма роботами з підключення доведеться займатися самотужки. Земля під будівництво без інженерних комунікацій зазвичай коштує дешевше, проте купівля такого об’єкта додає чимало турбот і фінансових витрат на оформлення дозвільної документації, монтажні роботи.

Незалежно від того, є на ділянці інженерні комунікації чи ні, щоб у майбутньому уникнути неприємних несподіванок, варто заздалегідь з’ясувати такі моменти:

• наскільки якісно подається напруга в місцевості, чи бувають стрибки напруги;
• якщо доведеться прокладати електромережу до ділянки, оцінити, наскільки далеко розташована найближча електроопора, адже від цього залежать витрати на підключення;
• якщо воду в місцевості здобувають із колодязів чи свердловин, поцікавитися її якістю, чи не бувають проблеми з її якістю в певні періоди (навесні, у час злив), чи не зникає вода в колодязях у час засух;
• чи є можливість підключення до центральної каналізаційної системи;
• якщо на ділянці облаштований септик — який його об’єм;
• чи населений пункт газифіковано, чи є можливість врізатися в діючий газопровід, чи достатній тиск газу в системі.

Відсутність безперебійного мобільного та інтернет-зв’язку може суттєво вплинути на якість відпочинку та роботи. Тому варто впевнитися, що в місцевості добре працює мобільний зв’язок, є можливість під’єднати інтернет потрібної швидкості.

Характеристики ділянки

На наступному етапі треба оцінити, наскільки вибрана ділянка землі годиться для будівництва та комфортного проживання на ній, чи вдасться реалізувати задумане щодо оформлення, повноцінного функціонального використання. А для цього звертаємо увагу на такі аспекти.

Площа

Якою за габаритами має бути ділянка під забудову — справа особистих бажань і бюджету. Проте якщо в планах — купити невеликий клаптик землі, тоді треба заздалегідь визначитися, які споруди будуть зведені на території, якими будуть їхні габарити. Оптимальним співвідношенням площі будинку й землі вважається 1 до 10.

Форма ділянки

На вибір земельної ділянки впливає її форма. Найпопулярнішими й найзручнішими вважаються квадратні чи прямокутні. Щоправда, об’єкти правильної геометричної форми зазвичай коштують дещо дорожче, ніж нестандартні. Однак тим, хто готовий придбати вузьку, несиметричну чи надто маленьку ділянку, спершу варто проконсультуватися з архітектором щодо розміщення на ній бажаних об’єктів.

Ґрунтові води

Визначення горизонту ґрунтових вод — один із провідних моментів у проєктуванні будівлі, розрахунку характеристик фундаменту. Якщо аналіз показав, що водяні пласти залягають близько до поверхні, така земля під забудову — не найкращий варіант. У такому випадку ускладняється будівництво підвалів, цокольного поверху, підземного паркінгу.

Ділянки з близько розташованими ґрунтовими водами часто замокають. Навесні на них довго стоїть тала вода. Найкраще оцінювати схильність землі до замокань навесні, коли тане сніг. Хоч вартість ділянок, схильних до замокань, може бути й нижчою, проте від купівлі таких об’єктів краще відмовитися. Під час будівництва доведеться вкласти значно більше на боротьбу з надмірною вологістю, ніж вдалося заощадити.

Рельєф та ґрунт

Не потрібно бути професійним архітектором чи будівельником, щоб розуміти, що забудова земельної ділянки зі складним рельєфом може супроводжуватися труднощами й додатковими витратами під час робіт, можливі зсуви. Однак якщо вміло обіграти таку особливість рельєфу, можна отримати доволі оригінальне оформлення прибудинкової території. До того ж ділянки на схилах чи з різнорівневою поверхнею можна купити дешевше, ніж землю такого ж розміру з рівним рельєфом.

Не найкращий варіант — відкрита земельна ділянка на узвишші. У холодну пору року дім буде максимально вразливим до сильних вітрів і морозів. Зрештою доведеться більше вкласти в утеплення, укріплення даху, оптимізацію системи опалення.

Менш очевидна особливість, яку чимало покупців недооцінюють — специфіка ґрунту. Фахівці рекомендують перед купівлею землі під будівництво провести геодезичний і геологічний аналіз. Він допоможе зрозуміти специфіку ґрунту — його склад, фізико-хімічні властивості, оцінити ризики просідання чи затоплення будівлі.

Чи не найгірші варіанти для будівництва житла — територія з насипними, неоднорідними, торф’яними, дрібнозернистими піщаними ґрунтами.

Наявні забудови й сусіди

Земельні ділянки під будівництво, на яких уже є певні конструкції (фундамент, старий дім чи господарські будівлі), можуть бути як недоліком, так і перевагою. Якщо в покупця вже є проєкт чи ідеї щодо облаштування території, тоді наявні конструкції можуть порушити плани чи спровокувати додаткові витрати на очищення ділянки від непотрібних будівель. Якщо ж фундамент чи інші будівлі на території в хорошому стані й влаштовують покупця, це дозволить суттєво заощадити на будівельних роботах.

Під час вибору землі під забудову варто звертати увагу й на будівлі на сусідських ділянках. Вони можуть впливати на:

• рівень освітлення вашої ділянки;
• планування вашої території;
• загальну атмосферу.

Вибираючи землю під будівництво, варто впевнитися, що по сусідству не розташовано старі закинуті ферми, колгоспні будівлі, чагарники, сміттєзвалища, напівзруйновані чи брудні будинки, у яких мешкають асоціальні люди тощо.

Хоч у кожного може бути своє бачення щодо того, якою має бути ідеальна земельна ділянка під забудову, проте є декілька основних рекомендацій, які варто враховувати, щоб вибрати найбільш зручну та комфортну землю. Отже, вибираючи ділянку під забудову, звертайте увагу на:

• цільове призначення;
• розташування, форму й розміри;
• наявність інженерних комунікацій;
• рельєф, особливості ґрунту, наявність підшкірних вод;
• забудови на ділянці, яка вас зацікавила, а також по сусідству.

Подивитися, які варіанти земельних ділянок доступні для купівлі в різних регіонах України, ознайомитися із цінами на них і, можливо, навіть віднайти землю під будинок своєї мрії, можна на OLX у розділі з відповідними оголошеннями.