Як продати квартиру, якщо власник за кордоном

Зазвичай власник має особисто підписувати угоду з продажу нерухомості. Проте закон дозволяє зробити це і дистанційно — через довірену особу, навіть якщо ви перебуваєте за межами України. Щоправда, в такому разі є свої юридичні нюанси. Тож розбираємо покроково, як продати квартиру, якщо власник за кордоном.

Чи можна продати квартиру дистанційно

Згідно із законом, процедура купівлі-продажу житлової нерухомості регулюється Цивільним кодексом України. У статтях 244–245 зазначено, що власник житла може делегувати право підпису іншій особі, зокрема й для укладання угод із майном. Завдяки цьому продаж квартири дистанційно, тобто коли власник за кордоном, є цілком легальним. Ключова умова — довірена особа має офіційний документ, що підтверджує її повноваження.

Дистанційний продаж можливий:

1. За довіреністю. У такому разі повнолітній власник самостійно вибирає довірену особу та оформляє на неї доручення.
2. Через законного представника. Якщо власником є неповнолітня чи недієздатна особа, довіреності не потрібно. Від імені продавця діють батьки або опікуни. Проте в цьому випадку обов’язковим є дозвіл від органу опіки та піклування, який захищає майнові інтереси дитини/недієздатної особи.

У деяких ситуаціях, щоб продати нерухомість, власнику все-таки доведеться приїхати або принаймні вийти на відеозв’язок. Наприклад, якщо в покупця чи нотаріуса виникнуть сумніви щодо актуальності довірчого документа.

Основний спосіб — продаж за довіреністю

Якщо плануєте продавати майно в Україні з-за кордону, найлегше це зробити за довіреністю. Документ оформляють під конкретну угоду. Бажано це робити, коли вже є покупці, оскільки термін дії довірчого документа зазвичай обмежений у часі. Залежно від обсягу повноважень, що делегуються, довіреність на продаж нерухомості може бути генеральною або спеціальною.

Що таке генеральна довіреність

Генеральна довіреність дає представникові найширші повноваження. З таким документом він може вчиняти будь-які юридичні дії від імені довірителя, зокрема управляти майном і продавати його.

Якщо є ризик, що представник може зловживати наданими повноваженнями, замість генеральної довіреності краще оформити спеціальну. Цей документ також делегує повноваження, але тільки на чітко визначені дії. Наприклад, виключно на продаж квартири за конкретною адресою і за фіксованою ціною.

Кому можна її оформити

Українське законодавство не обмежує коло осіб, які можуть діяти від імені довірителя. На роль свого представника можна вибрати будь-кого — родича, дружину/чоловіка, знайомого, рієлтора, адвоката. Головне, щоб це була особа, якій ви довіряєте і впевнені в її доброчесності.Часто у чоловіків виникає питання, як переписати квартиру на дружину за кордоном, щоб вона могла вільно розпоряджатися майном в Україні. В такому випадку також потрібна довіреність із правом продажу.

Як оформити довіреність за кордоном

Оформити документ за кордоном можна двома способами — через українське консульство або в іноземного нотаріуса. Обидва варіанти робочі, але мають свою специфіку.

Через консульство України

Це найнадійніший і найпростіший спосіб. Потрібно звернутися в українське консульство в країні перебування, подати відповідну заяву, і представник дипломатичної установи оформить та посвідчить доручення. Для цього потрібні паспорт громадянина України та ідентифікаційний код. Також необхідно надати інформацію про людину, на яку оформлюєте довіреність (паспортні дані, ідентифікаційний код, місце проживання).

Основна перевага цього способу: документ формується українською мовою і одразу передається в Україну, тож не потрібні додаткові нотаріально засвідчені переклади. Правда, є і недоліки. Щоб потрапити до консульства, зазвичай потрібно заздалегідь брати запис і досить довго чекати (іноді місяці). Офіційні представництва України є лише в окремих містах, тож іноді доводиться їхати майже через усю країну. Крім того, зараз консульські послуги за кордоном обмежені для військовозобов’язаних українців.

Через іноземного нотаріуса

Якщо варіант із консульством із певних причин не підходить, можна звернутися до місцевого іноземного нотаріуса. Це має бути фахівець, готовий посвідчити доручення відповідно до вимог українського законодавства.

Щоб документ був оформлений гарантовано без помилок і мав силу в Україні, заздалегідь проконсультуйтеся з українським юристом. Він підготує юридично правильний текст довіреності, який ви і завірите в нотаріуса.

Апостиль і переклад

Якщо документи, видані консульством, автоматично вважаються легальними і мають юридичну силу, то отримані через іноземного нотаріуса ще потрібно перекласти та підтвердити їхню дійсність. Для цього роблять апостиль довіреності або консульську легалізацію.

Апостиль — це спеціальний штамп, який легалізує офіційний документ. Апостилювання застосовують у країнах, які підписали Гаазьку конвенцію (більшість держав Європи, США, Канада). Щоб легалізувати доручення у країнах, де не використовують апостиль, документ засвідчують у нотаріуса, а також у двох консульствах — українському та іноземному.

Крім легалізації/апостилювання документ необхідно зареєструвати в українській базі — в Єдиному реєстрі довіреностей. Це робить нотаріус в Україні.

Які документи потрібні для продажу

Для всіх, хто шукає спосіб продати квартиру без власника (дистанційно), ключовий момент — це збір і правильне оформлення документів. До стандартного пакету входять:

• генеральна або спеціальна довіреність;
• копія персональних документів власника квартири (паспорт, ідентифікаційний код);
• заява власника нерухомості, якою він підтверджує видачу довіреності;
• нотаріально завірена згода чоловіка/дружини, інших співвласників на продаж об’єкта;
• довідка про оцінювання нерухомості (можна отримати в Фонді держмайна чи замовити в оцінювача);
• довідка щодо технічного стану нерухомості (видається в БТІ);
• довідка про те, що в квартирі ніхто не зареєстрований (можна замовити в ЦНАПі).

Крім базового пакета, в деяких випадках потрібні додаткові документи. Наприклад, погодження органів опіки, якщо серед власників є діти.

Якщо власників кілька і хтось за кордоном

Для продажу квартири, в якій є кілька власників, потрібна письмова згода кожного з них. Усе доволі просто, якщо співвласники в Україні. Труднощі виникають, коли хтось із них перебуває за кордоном.

Найпростіший спосіб, як переписати квартиру, якщо власник за кордоном, — оформити довіреність на когось, хто також володіє цим майном.

Якщо кілька співвласників перебувають у різних країнах, тоді процес збору документів для продажу може затягтися — всюди діють свої терміни оформлення. В такому разі важливо узгоджувати дії, щоб на момент підписання угоди купівлі-продажу всі довіреності зберігали актуальність.

Основні ризики та як їх уникнути

Якщо власник, який займається продажем нерухомості, перебуває за кордоном, угода через довіреність часто створює певні ризики. Ось лише деякі типові загрози:

1. Шахрайство з довіреністю. Зловмисники можуть підробити документ або нечесно скористатися повноваженнями генеральної довіреності. Щоб захиститися, оформлюйте лише цільове доручення. В ньому докладно розписуйте повноваження особи, вказуйте точну адресу квартири, ціну, за яку представник має право її продати.
2. Відкликання довіреності. Власник у будь-який час може анулювати дію документа. Щоб уникнути проблем, перед підписанням угоди нотаріус має перевірити чинність довіреності через Єдиний реєстр або зателефонувавши напряму до власника.
3. Короткий строк дії. Якщо оформити доручення заздалегідь, строк його дії може спливти ще до того, як знайдеться покупець.
4. Проблеми з переказом коштів. Коли представник продавця отримує гроші за угоду, він може не переказати їх власнику. Щоб такого не трапилося, вибирайте для дистанційного продажу безпечні форми розрахунків. Наприклад, переказ через банк із підтвердженням або розрахунок через нотаріуса.

Якщо все підсумувати, продавати свою нерухомість в Україні можна навіть дистанційно, перебуваючи в іншій країні. Це законно. Ключова умова — наявність довіреності на людину, яка тимчасово бере на себе повноваження власника. Повністю довіряєте представнику — оформлюйте генеральну довіреність. Хочете перестрахуватися — спеціальну. Але в будь-якому разі ретельно формуйте текст документа, щоб зберегти максимальний контроль над процесом і не стати жертвою шахраїв.

Часті питання (FAQ)

Чи можна продати квартиру без довіреності?

Якщо власник особисто присутній під час підписання угоди купівлі-продажу, тоді довіреність не потрібна. Якщо продавець за кордоном, це основний документ для укладення угоди.

Скільки діє довіреність?

Залежно від типу довіреності термін її дії може бути від 1 місяця до кількох років. Точний період зазвичай вказується в самому документі.

Чи потрібен апостиль під час продажу квартири?

Якщо довіреність оформлена через консульство України, апостилювати її не потрібно. Якщо документ отриманий через іноземного нотаріуса, для його легалізації апостиль є обов’язковим (актуально для більшості європейських країн, США, Канади).

Чи можна оформити продаж квартири онлайн?

Попри те, що завдяки сервісу «Дія» багато офіційних угод українці тепер можуть укладати дистанційно через інтернет, продаж квартир онлайн недоступний.