Весной 2020 года в связи с локдауном рынок недвижимости практически замер: в условиях неопределенности люди не были готовы вкладывать деньги в новые квартиры. Но уже летом рост возобновился, по итогам года в Украине заключили 486 тыс. сделок с жильем – это всего на 2,9% меньше, чем в 2019-м.
Сработал отложенный спрос: те, кто еще до коронакризиса планировали купить или арендовать новую квартиру, не отказались от своих намерений – и вернулись к ним после снятия карантинных ограничений. Тренд на стабильный рост рынка продолжается и в 2021 году.
По данным OLX, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $54,6 тыс., двухкомнатной – $77,8 тыс., трехкомнатной – $110,1 тыс. За последний год цены выросли на 10-20%. Это обусловлено как подорожанием стройматериалов, так и общим увеличением спроса: в связи с закрытием границ у людей появилось больше «свободных» денег – и они готовы инвестировать в квартиры и дома.
Редакция блога OLX расспросила профессиональных риелторов о предпочтениях и ожиданиях покупателей, а также арендаторов жилья – и составила список шести ключевых трендов в сфере недвижимости.
1. Люди хотят жить в новостройках
«Если раньше люди часто рассматривали старый жилой фонд, то в последние годы проявляют к нему все меньше интереса», – рассказывает директор агентства недвижимости Valion Артур Пилипчук.
По его словам, единственное исключение – «царские» дома начала XX века: их выбирают любители старины и те, кто хочет жить в историческом центре города. А вот на хрущевки и гостинки сейчас смотрят только те, у кого ограничен бюджет. Дело в том, что эти дома построены из материалов низкого качества, в них часто нет лифтов, а в квартирах – неудачные планировки и тесные комнаты.
С ним согласна управляющий партнер и генеральный директор KDU Realty Group Елена Маленкова. Она выделяет три ключевых запроса покупателей и арендаторов.
Закрытая территория. Люди заботятся о своей безопасности и хотят, чтобы во дворах не было случайных прохожих, в подъездах сидели консьержи, а вокруг дома дежурили охранники.
Развитая инфраструктура. На первых этажах новых домов часто работают магазины, кафе, салоны красоты, ателье – а значит, ради бытовых услуг и развлечений не придется ехать в центр.
Квартирные счетчики тепла (в городе) или автономная система отопления (разрешена только в домах за городом). Это позволяет платить только за реальное потребление услуг и таким образом экономить на коммунальных платежах в полтора-два раза.
Кроме этого, по опыту частного риелтора Александра Гришко, люди обращают внимание на расположение дома и транспортную развязку. «Сейчас я работаю с клиенткой, которая купила жилье в 3 км от Киева и со временем поняла, что тратит слишком много времени на дорогу в город. Теперь она хочет новую квартиру поближе к метро», – делится эксперт.
2. Рынок заставляет принимать решение о сделке все быстрее
Елена Маленкова отмечает: если три-пять лет назад человек мог посмотреть десяток квартир и затем вернуться к покупке самой первой, то теперь такой возможности часто нет. Пока он изучит все варианты, первую квартиру заберет кто-то другой.
«Квартира по рыночной цене уходит в среднем за две-три недели, максимум – за пять. Потому покупатель вынужден принимать решение быстрее», – объясняет Елена.
С другой стороны, и сами украинцы со временем становятся все решительнее. «Если в советское время люди могли прожить по одному адресу всю жизнь, то сейчас они стали более мобильными. Клиенты ищут новое жилье, когда создают семьи, рожают детей или просто накапливают необходимую сумму, чтобы повысить уровень комфорта», – говорит Артур Пилипчук.
Арендаторов это касается даже больше, чем покупателей. Например, человек меняет работу – и подыскивает квартиру поближе к новому офису. Кто-то переезжает из одного района в другой, кто-то – из маленьких городков в более крупные.
По наблюдениям Александра Гришко, арендаторы часто находят новое жилье буквально за пару дней. Покупатели – в среднем за один-два месяца: этого времени достаточно, чтобы изучить все доступные предложения на рынке и выбрать подходящий вариант.
3. Ажиотаж вокруг загородных домов оказался кратковременным
«Один из заметных трендов, который возник на фоне локдауна 2020 года, – рост спроса на покупку и аренду частных домов. Люди не понимали, сколько продлятся карантинные ограничения, и хотели переждать пандемию за городом, поближе к природе. Но это был кратковременный всплеск: он практически сошел “на нет” с окончанием карантина», – рассказывает Александр Гришко.
Те же тенденции отмечают и другие эксперты. Клиенты Артура Пилипчука в прошлом году чаще арендовали загородные дома, чем покупали. По его словам, это закономерно: мало кто держал «свободную» сумму для покупки, но многие были готовы оплатить несколько летних месяцев, лишь бы вырваться из мегаполисов.
«Весной и летом 2020-го арендодатели подняли цены на дома в два-три раза, рынок был перегрет. Мы заключили в три-четыре раза больше сделок по загородной аренде, чем в аналогичный период 2019-го, – вспоминает директор агентства недвижимости Valion. – Но сейчас ажиотажа уже нет, стоимость вернулась к докризисным показателям, хотя спрос все еще немного выше, чем до пандемии».
В компании Елены Маленковой наблюдают такую же картину. По ее словам, в этом году клиенты интересуются арендой домов примерно на 25% чаще, чем в 2019-м. Что касается покупки – люди все чаще обращают внимание как на загородные дома, так и на дуплексы и таунхаусы со своим небольшим участком земли. Елена уверена, что этот тренд будет продолжаться.
«Таунхаусы – это компромиссный вариант между городской квартирой и частным домом. Среди плюсов: охраняемая территория и небольшие коммунальные платежи по сравнению с полноценным коттеджем. Глобальный минус один – как правило, такие комплексы находятся за городом, и жителям приходится тратить дополнительное время на дорогу», – объясняет эксперт.
4. Среднестатистический покупатель жилья постепенно молодеет
По словам Артура Пилипчука, если около десяти лет назад квартиры в основном покупали люди 40-45 лет, то сейчас средний возраст клиентов – 35-40 лет. Он связывает этот тренд с тем, что с каждым годом у людей появляется все больше возможностей успеть заработать деньги на покупку недвижимости в молодом возрасте. Это касается, прежде всего, представителей капиталоемких индустрий вроде IT или агробизнеса.
С ним согласен Александр Гришко. «Раньше жилье для молодых людей часто покупали родители. А сейчас молодые семьи уже способны приобрести квартиру за собственные деньги», – говорит риелтор.
Елена Маленкова добавляет, что вместе с тенденцией на молодость клиентов меняется и отношение к жилью. «Те, кто заработал на недвижимость самостоятельно, своими мозгами, часто хотят жить рядом с такими же соседями. Их интересуют не “дорогие-богатые” районы, а те, где можно встретить единомышленников, построить сообщество людей с похожими профессиями, ценностями и образом жизни», – объясняет генеральный директор KDU Realty Group.
5. Покупка квартиры – рентабельный бизнес
Люди покупают квартиры не только для того, чтобы там жить, но и в качестве бизнес-инвестиций. Есть два основных сценария:
– Инвестировать в жилье в новостройке на этапе котлована – и перепродать квартиру, когда дом введут в эксплуатацию. По словам Елены Маленковой, на этом можно заработать 15-35% от первоначальной стоимости жилья.
– Купить квартиру, сделать ремонт и сдавать ее в аренду – долгосрочно или посуточно.
«Оба варианта очень популярны. У нас в стране не развит рынок акций, нет доверия к банкам. Хранить накопления в гривнах тревожно из-за постоянно колеблющегося курса, а депозитная ставка в банках в валюте уже имеет отрицательные значения. И потому многие украинцы не знают другого способа сохранить деньги, кроме как инвестировать в недвижимость», – объясняет Елена.
Она не раз видела, что когда в новом жилом комплексе запускают продажи, будущие инвесторы дежурят у офиса уже с пяти утра. Все хотят выбрать наилучший вариант по выгодной цене. Как правило, люди рассматривают для перепродажи или сдачи в аренду однокомнатные квартиры – на них наивысший спрос.
А Александр Гришко вспоминает случаи, когда в домах с удачной локацией покупатели приобретали жилье целыми этажами – иногда десяток квартир сразу. Рынок постоянно растет, поэтому в большинстве случаев такие инвестиции окупаются. Единственный риск – если дом не достроят, поэтому эксперт рекомендует перед сделкой тщательно изучить документы застройщика.
6. От риелторов клиенты ожидают «сервисность»
«Сейчас риелторам недостаточно просто хорошо знать рынок. Покупатели ожидают, что специалист по недвижимости поймет их истинные потребности и убережет от непродуманных решений», – рассказывает Артур Пилипчук.
По его словам, часто клиенты сами не знают, чего именно хотят. А потому работа риелтора – выяснить, какой у покупателя образ жизни, что ему важно. Допустим, клиент говорит, что хочет жить в центре, но при этом он увлекается рыбалкой и ожидает, что возле дома будет водоем, а еще ему нужно место, чтобы хранить надувную лодку. Агент по недвижимости подскажет ему, что в центре подходящих вариантов просто нет, и предложит рассмотреть дом в пригороде.
Более того, хороший риелтор может подыскать решение, о котором клиент даже не догадывался. Артур вспоминает случай, когда к нему обратился человек, который любил заниматься спортом на открытом воздухе. Клиент подумывал о таунхаусе, но переживал, что ему придется тратить время на дорогу в центр. Специалисты по недвижимости нашли выход: приобрести городскую квартиру с большой террасой, на которой достаточно места, чтобы расставить необходимый спортивный инвентарь.
Александр Гришко подчеркивает, что до 80% клиентов покупают не то, о чем думали изначально. «Один мой клиент хотел квартиру на правом берегу Киева. Сам он работал на левом, но был готов ездить. В ходе беседы выяснилось, что и его дети ходят в секции на левом берегу. Так мы вместе пришли к выводу, что всей семье будет выгоднее жить поближе к локациям, где они проводят столько времени», – вспоминает частный риелтор.
«Сейчас в интернете доступны тысячи предложений. Покупатели тонут в информационном шуме, боятся принять неверное решение, переплатить. А потому задача риелтора – профильтровать все возможные объекты, помочь клиенту найти самый лучший и выгодный вариант, а затем провести переговоры о сделке в его интересах», – подытоживает Елена Маленкова.
Текст: Валентина Шимкович
