Як мінімізувати ризики, якщо купуєте житло в новобудові: поради юриста

Люди обирають квартири у новобудовах, бо сучасні житлові комплекси пропонують розвинену інфраструктуру, зручні планування та привабливі ціни. Так, на вторинному ринку квадратний метр коштує в середньому $1,8 тис., а на первинному – $1,2 тис. А якщо інвестувати у новобудову на етапі котловану, то вартість житла буде на 30-50% меншою. До того ж більшість забудовників дають можливість придбати квартиру на виплат з першим внеском до 30% від загальної ціни. Тож покупці можуть дозволити собі житло, навіть коли ще не мають на руках повної суми.

Проте у купівлі квартири в новобудові, яка ще зводиться, є й чимало ризиків: від невідповідності завершеного проєкту заявленому та затримки введення будинку в експлуатацію – до проблем з підключенням комунікацій і оформленням права власності на житло.

Щоб убезпечити себе від втрати часу та грошей, варто перевірити всі аспекти будівництва, перш ніж підписувати договір із забудовником. Про те, як це зробити, розповів керівний партнер юркомпанії KopotLawyers та співзасновник онлайн-сервісу перевірки документів новобудов Monitor.Estate Володимир Копоть.

Крок 1. Відкиньте ненадійних забудовників

Перше, що потрібно зробити, якщо вам сподобався певний житловий комплекс – дослідити репутацію забудовника. Перевірте, чи є у нього здані будинки, чи вчасно їх ввели в експлуатацію. Якщо із затримкою, дізнайтеся, які були причини. Для цього можна почитати відгуки на порталах з нерухомості та дискусії в тематичних групах у соцмережах.

Будь-які затримки – це привід насторожитися, навіть коли йдеться про невелике запізнення до пів року. Як показує практика, якщо у забудовника багато об’єктів і він уже прострочує здачу деяких з них, то далі буде тільки гірше: інші будинки здаватимуться зі ще більшими затримками. Не раджу інвестувати у проєкти таких компаній.

Якщо компанія зводить свій перший будинок, важко впевнитися у її надійності. У такому випадку краще проконсультуватися з юристом з нерухомості.

Про те, які ознаки можуть свідчити про ризиковість новобудови, я розповідав у окремій статті.

Як показує практика, якщо у забудовника багато об’єктів і він уже прострочує здачу деяких з них, то далі буде тільки гірше: інші будинки здаватимуться зі ще більшими затримками.

Крок 2. Запитайте про дозволи та ліцензії

В офісі продажів попросіть менеджерів показати вам проєкт будівництва та дозвільні документи на нього. Серед них мають бути ліцензія й дозвіл на будівельні роботи, а також договір оренди або право власності на земельну ділянку.

Краще одразу відмовитися від покупки, якщо представник забудовника відмовляється показувати ці папери або каже: «Документів ще немає, але ми у процесі».

Якщо документи є, потрібно переконатися, що вони відповідають проєкту. Наприклад, не повинно бути так, що дозвіл видали на спорудження лікарні чи торговельного комплексу замість житлового будинку. Або – на 20-поверховий хмарочос, а вам продають квартиру на 25-му поверсі.

Також важливо, щоб цільовим призначенням земельної ділянки було саме будівництво житла – а не, скажімо, промислового об’єкта. Бо інакше забудовник зобов’язаний оформити квартири у будинку як апартаменти. За законом, вони не належать до житлового фонду, а це означає, що майбутній власник не матиме права зареєструватися за цією адресою. До того ж йому доведеться сплачувати комунальні послуги за вищими тарифами.

Запитайте, чи є в компанії проблеми з судовими справами між учасниками будівельного процесу та щодо земельної ділянки. Наприклад, вони можуть стосуватися несплати податків або незаконної передачі землі. Якщо є, то розглядати купівлю в такому житловому комплексі не варто – суд може припинити будівельні роботи до винесення вироку або повністю заборонити зводити будинок.

Отже, у спілкуванні із забудовником вас мають насторожити такі фрази:

● «У нас дозвіл на 10 поверхів, але ми будуємо 25 – так роблять усі, це звична практика».

● «Цільове призначення земельної ділянки – промисловість, але це не проблема для будівництва житла».

● «На нас відкриті кримінальні справи, але це все конкуренти, які хочуть нас підставити. Насправді у нас все добре».

Це – відверта брехня. Якщо ви почули такі відповіді, краще не ризикувати та розглянути інші об’єкти.

Якщо вас не влаштовує якийсь пункт договору із забудовником, запропонуйте його змінити. Наприклад, це може стосуватися термінів передачі квартири або зменшення штрафів.

Крок 3. Ретельно перевірте всі документи

Швидко переглянути дозвільні документи в офісі забудовника – цього недостатньо, щоб впевнитися у безпеці угоди. Окрім дозволу на будівельні роботи, ліцензії та інформації щодо цільового призначення землі, про які йшлося вище, варто уважно вивчити ще й такі документи та дані:

● містобудівні умови та обмеження;

● інформація про земельну ділянку на кадастровій карті України;

● технічні умови підключення до комунікацій;

● сертифікат про відповідність збудованого об’єкта вимогам, що вказані у проєктній документації;

● договір про розподіл квартир між забудовником і власником земельної ділянки (часто компанія не купує землю, а розраховується з ним квартирами);

● наявність і розмір статутного капіталу будівельної компанії;

● спосіб фінансування будівництва.

Ця інформація доступна публічно. Раніше я надавав список посилань на відкриті реєстри, державні бази та рейтинги профільних сервісів, де можна перевірити всі потрібні документи. Ще один варіант: скористатися онлайн-сервісами автоматичної юридичної перевірки новобудов на кшталт Monitor.Estate.

Зверніть увагу, щоб серед засновників будівельної компанії не було бізнесів, які зареєстровані в офшорних зонах. Інакше є ризик, що забудовник залучить до свого інвестиційного фонду гроші покупців, а потім виведе їх на іноземний рахунок – і не закінчить будівництва.

Не повинно бути так, що дозвіл видали на спорудження лікарні чи торговельного комплексу замість житлового будинку. Або – на 20-поверховий хмарочос, а вам продають квартиру на 25-му поверсі.

Крок 4. Зверніть увагу на договір із забудовником

У ньому обов’язково мають бути прописані:

● характеристики квартири – зокрема, її площа та кількість кімнат.

● прив’язка квартири до проєкту будівництва – щоб вам раптом не продали інше житло на іншому об’єкті.

● розрахунок вартості нерухомості – наприклад, який порядок дій, якщо збудована квартира фактично матиме більшу чи меншу площу.

● зв’язок продавця за договором і замовника будівництва, адже це часто дві різні юрособи. Замовник будівництва – компанія, яка володіє земельною ділянкою, а продавець – компанія, яка безпосередньо веде будівництво та укладає угоди з покупцями. Між ними повинні бути оформлені юридичні відносини, закріплені договорами. Інакше є ризик, що покупець віддасть гроші шахраям, які не мають відношення до будівництва.

● порядок розірвання договору із забудовником – я бачив приклади договорів, де це заборонялося. Це не вигідно, адже у покупця можуть раптом змінитися плани щодо купівлі житла.

● штрафні санкції за невиконання обов’язків обох сторін – щоб не було такого, що забудовник залишає за собою право вимагати штраф у розмірі 20% від суми угоди за прострочення оплати хоч би на день. Можна погодитися на 5%, але не більше. Також має бути прописано, які санкції накладає компанія, якщо покупець розриває договір за власною ініціативою. Зазвичай розмір штрафу коливається від 5% до 37% сплаченої суми – іншу частину повертають покупцю.

● чіткий строк передачі квартири у власність покупця – без нього у забудовника не настає обов’язок передати право власності.

Якщо будівництво «заморозять», жодна зі схем фінансування не гарантує повернення коштів.

Якщо вас не влаштовує якийсь пункт договору, запропонуйте його змінити. Наприклад, це може стосуватися термінів передачі квартири або зменшення штрафів.

Чи погодиться компанія на зміни – залежить від того, наскільки ліквідний об’єкт ви купуєте. Скажімо, якщо це однокімнатна квартира з краєвидом на парк, то, ймовірно, вам відмовлять, адже забудовник легко знайде десяток інших клієнтів. Якщо ж ви розглядаєте двоповерхове житло з невдалим плануванням, то домовитися про зміну деяких пунктів буде легше.

Крок 5. Розберіться, яку схему оплати вам пропонують

Більшість забудовників пропонують одну з двох схем фінансування – через попередні договори або через купівлю-продаж майнових прав.

Перша схема передбачає продаж нерухомості у два етапи: спочатку сторони підписують попередній договір, а коли забудовник введе будинок в експлуатацію та оформить права на квартиру – укладають основний договір купівлі-продажу житла.

За другою схемою сторони підписують договір купівлі-продажу майнових прав, який надає покупцю право на покупку недобудованої нерухомості, тобто майнові права на житло.

Якщо компанія зводить свій перший будинок, важко впевнитися у її надійності. У такому випадку краще проконсультуватися з юристом з нерухомості.

З точки зору безпеки для покупця обидві схеми приблизно однакові, адже можуть містити одні й ті самі ризиковані положення:

● суворі штрафні санкції;

● неможливість розірвання договору;

● відсутність можливості перепродати квартиру за договором перевідступу;

● фінансування інших об’єктів, тобто забудовник витрачатиме сплачені кошти не на той житловий комплекс, у який інвестує покупець.

Варто пам’ятати, що у будь-якому варіанті покупець не отримує права власності на квартиру в момент передачі грошей. Він тільки фіксує можливість купівлі об’єкта нерухомого майна у майбутньому – коли будинок введуть в експлуатацію. Якщо будівництво «заморозять», жодна зі схем не гарантує повернення коштів.

Тому я не можу рекомендувати якусь конкретну схему. Головне – переконатися, що забудовник надійний, у нього все добре з документами та коректно складений договір. Тоді й досвід покупки із великою ймовірністю буде успішним.