Квартирне питання: особливості купівлі та падіння цін на ринку України

19 квітня уряд розблокував процес купівлі-продажу житлової нерухомості, тож українці в окремих регіонах тепер можуть стати власниками нової квартири, хоч і з певними уточненнями. Які ж умови диктує ринок нерухомості воєнного часу та де в Україні зараз ціни на квартири доступніші, ніж до війни – в аналітиці OLX Нерухомість.

Як змінилися ціни на квартири після вторгнення рф

Після розблокування реєстру нерухомого майна ринок в Україні оживає: є певний попит, особливо з боку внутрішньо переміщених українців, разом з тим з’являється дедалі більше пропозицій від продавців. Щодо цін, то подекуди вони несуттєво зросли, а окремі типи житла, навпаки, стали доступнішими.

Динаміка цін у Києві, $

Так, у Києві дещо здешевшали квадратні метри в житловому фонді від 2011 року. За аналітикою OLX Нерухомість, однокімнатні та двокімнатні квартири тут зараз коштують менше на 8,5% і 5,5% відповідно. Також дещо знизилися в ціні однокімнатки: на вторинному фонді квартири здешевшали на 6% порівняно з лютим, а в новобудовах – на 5,4%.

Вторинний фонд

Житловий фонд від 2011 р.

Новобудови

Динаміка цін у Львові, $

У Львові середня вартість квартир дещо зросла. Усі типи житлової нерухомості в місті почали рости в ціні ще до початку російського вторгнення. До прикладу, під час пікового періоду на ринку (з вересня до листопада) однокімнатну квартиру у вторинному фонді можна було придбати за $35,5 тисяч, а в новобудові – майже за $46 тисяч.

В останній довоєнний місяць середня ціна на квадратні метри підвищилася ще на 5-6%. Незважаючи на тимчасове призупинення роботи ринку, вартість житла у місті Лева в квітні продовжила рости. Якщо порівнювати розцінки на однокімнатки у Львові зараз і в лютому, то здорожчання становить ще 3-5% залежно від типу будинку.

Вторинний фонд

Житловий фонд від 2011 р.

Новобудови

Динаміка цін у Дніпрі, $

У Дніпрі впали в ціні квартири в житловому фонді від 2011 року. Ба більше, розцінки зараз навіть нижчі, ніж восени, коли ринок нерухомості традиційно переживає «бум» продажів. Так, у лютому вартість квадратних метрів зросла, а зараз знову знизилася. Якщо порівнювати ціни, то однокімнатки здешевшали на 6,5%, двокімнатні квартири коштують на 10% менше, а трикімнатки – на 12,5%. Знизилися ціни і в новобудовах міста. Порівняно з лютим, однокімнатні квартири здешевшали на 3,5%, двокімнатні – на 19%, а от трикімнатні здорожчали на 3,5%.

Вторинний фонд

Житловий фонд від 2011 р.

Новобудови

Які обмеження діють на купівлю-продаж житла під час війни

В умовах воєнного стану ринок купівлі-продажу житла працює з певними обмеженнями, які унеможливлюють шахрайство в сфері нерухомості. Тож якщо ви плануєте продати квартиру або ж, навпаки, бажаєте придбати, зверніть увагу на такі уточнення від президента Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрія Піти:

• не всі нотаріуси зможуть оформлювати купівлю-продаж житла. У Мін’юсті склали перелік спеціалістів, які мають доступ до реєстру нерухомого майна та право засвідчувати відповідні угоди. У такий спосіб в уряді прагнуть залучити до ринку купівлі-продажу житла лише добросовісних нотаріусів;
• заборонено продавати житло на підставі довіреності. Це означає, що власник помешкання має бути присутнім під час укладення угоди. Своєю чергою, якщо ви покупець і не можете особисто прибути на підписання необхідних документів, то можете скористатися довіреністю;
• купівля-продаж об’єкта можлива лише на неокупованих територіях та оформлюється за місцезнаходженням житла. Наразі доступ до реєстрів розблокували лише в підконтрольних містах і селах. Водночас ввели обмеження щодо місця реєстрації об’єкта. Це означає, що для покупки квартири в Ужгороді ви можете звернутися лише до нотаріусів у Закарпатській області, у Дніпрі – в Дніпропетровській;
• заборонено продавати нерухомість, яка зареєстрована менше, ніж за місяць до продажу. Це обмеження ввели для того, щоб унеможливити спекуляцію та перепродаж квадратних метрів. Тобто якщо ви володієте квартирою менше, ніж 30 днів, то не маєте права її продати. Виняток становить лише нерухомість, яку ви отримали в спадок;
• заборонено вносити нерухомість в статутний капітал юридичної особи. На період дії воєнного стану лише фізичні особи можуть стати власниками житла. Водночас якщо ви захочете вийти зі складу юридичної особи та отримати у власність її статутний нерухомий капітал, то поки триває війна, такої можливості у вас не буде.

Як безпечно придбати квадратні метри

За замовчуванням шахрайство та спекуляція – проблема для ринку нерухомості, а у воєнний період це ще критичніше. Якщо ви все-таки вирішили придбати квадратні метри, то кілька базових порад допоможуть не дати себе ошукати під час пошуку квартири.

1. Якщо цікавить квартира на вторинному ринку: обов’язково перевірте документи продавця. Просіть оригінали договору купівлі-продажу, дарування, обміну, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо. Також слід перевірити право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Його можна знайти на сайті Мін’юсту, на Порталі Дія та в Опендатаботі.
2. Якщо цікавить квартира на первинному ринку: через ризик банкрутства та бойові дії певні забудовники можуть припинити діяльність, так і не закінчивши будівельні об’єкти. Тож для початку перевірте сайт забудовника, ретельно вивчіть інші об’єкти будівництва та вже здані будинки. Додатково перевірте строки здачі в експлуатацію чи навіть сконтактуйте з мешканцями житлових комплексів будівельної компанії, щоб дізнатися більше про можливі «підводні камені».
   Зверніть увагу на документацію: забудовник повинен надати вам ліцензію на будівельні роботи та дозвіл на будівництво, а також документи на землю. Рекомендуємо перевірити декларацію про початок будівельних робіт, містобудівні умови та обмеження, технічні умови на підключення комунікацій. Якщо вам не можуть надати хоча б один із документів – краще пошукати інше житло.