Як змінились ціни на купівлю квартир у найбільших містах України у 2023 році?
Як правильно сформувати оголошення про продаж житла, щоб здійснити його швидко, безпечно та дорого
Як змінюються вимоги українців до оренди житла у звʼязку з можливими блекаутами?Відтоді як відновили роботу Державного реєстру нерухомого майна – люди знову отримали можливість продавати й купувати квартири. Утім, через бойові дії ринок постійно змінюється. Тож перед власниками, які шукають покупців для своїх об’єктів, постають питання: як правильно сформувати ціну на вторинне житло, привернути увагу саме до свого оголошення та грамотно провести угоду?
Про це блогу OLX розповіла Олена Маленкова, керівний партнер і генеральний директор агенції нерухомості KDU Realty Group.
Портрет продавця: українці, які покинули свої домівки
Український ринок нерухомості сильно залежить від курсу гривні до долара. З початком війни національна валюта «впала», і людям був потрібен час, щоб до цього звикнути. Наприклад, якщо на початку лютого квартира коштувала $50 тис. – близько 1,4 млн грн, то у травні-червні за ту саму суму у гривнях продавець міг би отримати лише $40 тис.
Тому відносно масові запити про продаж квартир ми почали отримувати тільки з червня. Здебільшого – від мешканців західних міст, як-от Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, а також Києва. Там ринок залишається досить активним, адже ці міста розташовані далеко від лінії бойових дій.
Крім того, час від часу до нас звертаються харків’яни. Звичайно, не йдеться про житло у мікрорайоні Північна Салтівка, який постійно потерпає від обстрілів. Проте квартири в інших частинах міста продати вдається.
Як перевірити орендарів: 7 порад власникам житла для безпечної угоди
Одна з поширених категорій продавців – люди, які на початку війни виїхали за кордон і змогли там влаштуватися. Або ж із центральних та східних областей України переїхали до західних – і адаптувалися там. Вони не планують повертатися до рідних міст щонайменше найближчими роками, тому прагнуть продати свою нерухомість, щоб придбати житло на новому місці.
Переважна частка емігрантів – це жінки з дітьми, адже для більшості чоловіків виїзд заборонений. Подекуди вимушена розлука призводить до того, що пари вирішують розірвати шлюб. До мене вже зверталися клієнти, які просили оцінити вартість житла, щоб поділити спільну нерухомість.
До продажу вдаються й інвестори, які займаються купівлею квадратних метрів як бізнесом. Приміром, людина вклалася в кілька квартир ще до початку війни. Тепер вона хоче якщо не заробити, то хоча б перевести частину грошей у готівку, а тому виставляє на ринок один зі своїх об’єктів.
Портрет покупця: не лише вимушені переселенці
Попит на купівлю нерухомості змінюється залежно від воєнної ситуації. Наприклад, нещодавно ракета вразила центральні квартали Вінниці – і після цього місцевий ринок на кілька тижнів «завмер». Але цікавість покупців знову потроху відроджується.
Загалом, з нашого досвіду, наразі кількість угод купівлі-продажу складає близько 20% від довоєнних цифр.
Значна частина покупців – люди, які планували придбати житло ще до війни. У такий спосіб спрацьовує відкладений попит. Приміром, протягом кількох попередніх років людина заробила $50-100 тис. і думає, куди їх вкласти, щоб вони не знецінилися через інфляцію. Один з найпопулярніших варіантів інвестицій серед українців – саме у нерухомість. На думку людей, це надійніше, ніж тримати гроші в банку.
Більшість власників все ще не готові до зменшення ціни. Близько 80% людей виставляють свої квартири за довоєнною вартістю. Проте ринок так не працює.
Також купівлю квартир розглядають переселенці, які через війну покинули свої домівки та розуміють, що більше туди не повернуться. Наприклад, жителі Харкова: місто розташоване занадто близько до кордону з росією, тож ризик обстрілів зберігатиметься довго. Крім того, серед харків’ян – багато людей, які мають збереження та можуть собі дозволити придбати нерухомість. На жаль, у мешканців сіл та невеликих міст східних областей зазвичай такої можливості немає.
Ще одна помітна категорія покупців – ті, хто отримав від держави компенсацію за загиблого члена родини. Умови цих виплат дозволяють спрямувати гроші на купівлю нерухомості. Люди цим користуються – приміром, щоб роз’їхатися з батьками або забезпечити власним житлом дітей.
Формуємо ціну продажу: мінус 30%
Я пропоную клієнтам просту формулу для розрахунку вартості квартири. Для цього треба взяти довоєнну ціну житла у доларах, помножити її на 28,5 (довоєнний курс долара) та розділити на 40 (актуальний курс). Фактично, враховуючи курс валюти, ми зменшуємо довоєнну вартість на 30%.
Нашим клієнтам, які виходили на ринок з такою ціною, вдавалося продати квартири за три-п’ять тижнів. Це чудові показники. Якщо ж ви розмістили оголошення про продаж житла і тижнями не отримуєте відгуків – це означає, що ваша ціна завищена. Потрібно поетапно знижувати її на кілька відсотків, доки не знайдеться покупець.
Утім, більшість власників все ще не готові до зменшення ціни. Близько 80% людей виставляють свої квартири за довоєнною вартістю. Їм здається, що ринок от-от має повернутися до звичайного стану – і тоді вдасться продати без уцінки.
Сервіс в умовах війни, ставка на людяність, перехід в онлайн: як змінюється робота й роль рієлторів
Наприклад, нещодавно до нас звернулися клієнти з Києва. Їхня квартира постраждала від обстрілу. Вони мали заощадження – $120 тис., за які були готові придбати нове житло. Ми почали телефонувати за оголошеннями про продаж, зокрема з цінами $150-200 тис., – адже бачили, що це довоєнна вартість цих квартир. Казали продавцям, що у нас є клієнт з обмеженим бюджетом.
Але продавці не хотіли йти на поступки. Посилалися на те, що свого часу купили квартиру за певну суму у доларах, і саме за неї хочуть продати. Проте ринок так не працює. Падіння курсу гривні завжди призводить до зниження цін. Тож не дивно, що ці оголошення «висять» місяцями на платформах з пошуку житла.
Наразі продавцям потрібно пройти п’ять стадій прийняття неминучого: заперечення, гнів, торг, депресія і, зрештою, прийняття.
Якщо ви маєте на меті продати квартиру, потрібно брати до уваги саме ринкові ціни – на 30% нижчі, ніж до війни.
Готуємося до успішної угоди
Щодо процесу продажу житла, докорінно правила не змінилися. Але, зважаючи на війну, варто враховувати певні нюанси.
1. Зробіть професійні фотографії
У такий спосіб у покупців сформується найкраще враження про квартиру ще на етапі перегляду оголошень. Як показує практика, пропозиції з якісними фото збирають у кілька разів більше відгуків, ніж з темними та розмитими світлинами.
Хочу тут жити: 7 порад, як правильно фотографувати квартиру для здачі або продажу
2. В оголошенні фокусуйтеся на перевагах
Підготуйте текст, який зацікавить покупця саме у вашій квартирі. Виносьте на перший план її «плюси» – наприклад, світлі кімнати, консьєрж у будинку, близькість до транспортної розв’язки, супермаркетів, шкіл тощо. Крім того, в умовах війни можна підкреслити й такі переваги: наявність укриття, віддаленність від військових та інфраструктурних об’єктів.
3. Підготуйте житло до переглядів
Воєнний час – не привід не привести квартиру до ладу. Приміром, сучасні стандарти ринку передбачають професійний клінінг: житло має виглядати так, щоб покупцеві захотілося там оселитися. Також обов’язково заберіть всі власні речі: від одягу та іграшок – до магнітів на холодильнику. Так квартира матиме охайніший вигляд.
Якщо у вас є покупець і ви впевнені у ціні, то не зволікайте з продажем.
4. Завчасно зберіть необхідний пакет документів
Якщо один з власників житла перебуває за кордоном, потрібно оформити довіреність на продаж. Її можна отримати у консульстві. Краще зробити це заздалегідь, адже наразі скрізь великі черги. Водночас строк дії довіреності – два місяці, і на це теж варто зважати. Якщо ж немає змоги потрапити до консула, можна піти до місцевого нотаріуса та зробити довіреність з апостилем. Такий документ дійсний протягом місяця.
5. Приймайте рішення швидко
Якщо у вас є покупець і ви впевнені у ціні, то не зволікайте з продажем. Наразі все дуже швидко змінюється. У найгіршому випадку ваша квартира може постраждати через обстріл – і тоді не вдасться її продати. Або ж гривня ще девальвує, і доведеться зробити більшу уцінку. Тому варто діяти розсудливо, але не затягувати процес.
6. Звертайтеся до рієлторів
Фахівець допоможе оцінити житло та продати його найбільш вигідно, не продешевити. Приміром, якщо оглошення має попит, то є сенс підвищити вартість. А якщо покупець має сумніви, рієлтор допоможе знайти правильні слова, щоб підштовхнути його до угоди.
